A Change Is Coming on August 17 2024 (８月１７日より、不動産業界に大きな変化が！）

昨年に始まった不動産業界のバイヤーコミッションの訴訟により、８月１７日より売買用の書類が大きく変わります。

毎週のように業界の協会（National Association of Realtors, California Association of Realtors, Bridge Association of Realtors)からEmailがアップデートが入るのですが、昨日、新しい書類の公開がありました。

個人的な感想としては、なるほど、良いではないか！と思いました。

コミッションを含め、不動産売買にあったっては、全てが交渉可能ということをまず前提において下さい。これは過去もそうでしたし、これからもそうです。

が、過去においては交渉可能ではあるんですが、皆がこうするから、同じようにするという傾向がありました。

これを、根本的になくするのが今回の大きなステップアップです。

そのために、他州ではどのような書類を用意されるのか知りませんが、私が所属するカリフォルニア州においては、リスティングの契約書から、バイヤーブローカーへの協力手数料(Commission to Cooperating broker)という項目が削除されました。

これは、素晴らしいことです。

リスティングの面接にお客様のところに訪れて、コミッションの話をします。その時に、自分のブローカーへのコミッションを交渉するのは当たり前です。が、未知のバイヤーのブローカーのために、何故、リスティングをいただく時にお願いする必要があるんでしょうか？　もちろん、ゼロということもできるんです。が、他のリスティングが皆、幾らかのコミッションを差し上げるというのに、自分のリスティングだけ何もないと、どうしてもネガティブに取られます。

という、慣習でずっと続いていたバイヤーブローカーへのコミッションをリスティング契約の時に設定するという伝統が今、崩れます。

今後は、バイヤーは、ご自分のエージェントと、仕事は始める前に、ご自分が雇うエージェント、ブローカーと手数料（コミッション）について、交渉する必要があります。ご自分のエージェントがどのような仕事をしてくれるのか、詳細を尋ねて下さいね。また、コミッションの仕組みもおそらく、ブローカーによってかなり違ってくると思います。例えば、ブローカーAは一律のコミッション、ブローカーBは売値のxx％、ブローカーCは時間給で来るかもしれません。

未知の世界なので、今後どうなるか、実物です。

いつもお世話様です。イーストベイの不動産の事なら、津守弘子までよろしくお願い致します。

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Decluttering my home (断捨離）

 

My garbage collection day is Wednesday, but normally my red bin (trash bin) is almost always more than a half empty.  And I felt we had so much stuff in the house since this year is our 10 year anniversary since we moved to this house.    

I have never lived in one place for this long since I moved to the US.  Changing where you live is tiring but you sure get rid of lots of things when you move.  No wonder my house feels a lot smaller. Besides, my kids got bigger.  

So I decided to declutter  my house.  Every Tuesday evening I fill up my red garbage bin with things I no longer needed.  There are a lot of things I haven't used in garage.  It was quite easy to decide.

We also had many books. It's nice to have them but they are getting out of control.  So, we have donated more than 10 boxes of books to our local library.  Hope they can either sell or reuse.

 http://www.oaklandlibrary.org/  
(Oakland Public Library)

Inside of my garage, I also found many many paint cans that previous owners left and that I bought.  Do you know you are not supposed to dispose them with regular trash?  You have to bring them in to special household hazard collection centers.  I found the following if you live in Alameda County.

http://www.stopwaste.org/recycling/residents/household-hazardous-waste

It's free to residence. I went there today.  It was so efficient and they took care of everything.  Highly recommended.  Besides paints, they take all kinds of stuffs for you.  

We also had many clothes new and used. I took them to Salvation Army, hoping that they can be used again. Salvation Army will pick up things for you but when I tried to make an appointment, I got to wait for more than 1 month. So, I decided to bring them to them.  

Now my house got a bit cleaner, and bigger (at feast feel bigger),  

I will continue doing this. It's a good practice.  Besides, it's a lot easier to clean up the house now. 

+++++
 

 断捨離という言葉が、英語のdeclutteringに当てはまるかというと、そうではないような、そうであるような、なのですが、私の中では、ほとんど同様に思われています。で、断捨離の定義は下記の通りです。

断捨離とは？

（だんしゃり）とは、不要な物を減らし、生活に調和をもたらそうとする思想であり、やましたひでこ（山下英子）の著書において発表された。

• 断：入ってくるいらない物を断つ。

• 捨：家にずっとあるいらない物を捨てる。

• 離：物への執着から離れる。

 （Wikipidiaより）

今回色々と、考えることがありまして、とにかく、要らないものを捨てましょうということになり、やって見ました。だいたい、ゴミ箱、ほとんど毎週、半分もゴミが入っていない状態だったんで、しばらく、ゴミ箱がいっぱいになるまで毎週、ものを処分しました。ガレージ、押し入れ、などなど、何年も使っていないものが沢山。

１０年ほど、今の家に住んでいるのですが、家が小さくなったような気がするのは、物が多くなったからだと、わかりました。

 本棚も本がこれでもかというくらい入ってまして、本棚に入らない本は、図書館に寄付しました。大きな箱に１０箱以上。でも、スッキリしました。嬉しい。（大帝の、公共図書館で、寄付を受け付けています。私は、オークランドの図書館に持って行きました。）

あと、普通のゴミには捨ててはいけない、電池や、ペンキなどなど。全て、そういうものを引き取ってくださるセンターに持ってきました。（上記にサイトのご案内しています。）

かなり家の中がスッキリしました。おすすめです。

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East Bay Home Buyers' Seminar (イーストベイホームバイヤー無料セミナー）

おはようございます。

１月も今日でおしまいです。２０１８年の抱負は未だ断念されていないことを願います。

今年こそ、お家を購入しよう！と、心に決めた方、また、決めたい方のための、ホームバイヤー無料セミナーを弊社のジャックロンドン事務所で行います。

毎年、日本語で、日本語の方が理解しやすい方たちのために、開いています。

ローンの専門家もお呼びしますので、どうぞ、ご気楽にお越しください。席に限りがありますので、取り敢えず、ご予約の方だけよろしくお願いいたします。（電話：510.409.3472　Eメイル：hiroko@eastbaymodern.com

内容は、下記の通りです。

１。ホーム購入のための過程
２。ローンについて
３。オファー契約書の書き方
４。多数オファーに勝つためのコツ
５。イーストベイ不動産事情
６。 質問コーナー

日時：３月３日（土曜日）１０時より
場所：ジャックロンドン（詳細は折り返しお知らせいたします。）

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East Bay Home - List price vs Sold price

久しぶりに、曇りがちの金曜日いかがお過ごしでしょうか。やっぱり、カラッと晴れているのが好きです。


今日は、昨日バークレーサイドで記事が出ていたので、不動産のリスト価格について書いてみます。　セラーとリスティングエージェントは、リスト価格を決定するときにかなりの話し合いをします。

リスト価格の定義はなんなのでしょうか？　一般的には、セラーさんが、最低取得したい価格と、いうところなのですが、イーストベイではこの定義、通用しません。

最近のイーストベイ、特にバークレー、オークランド、とその近郊の市では、リスト価格は故意に、低く（非常に低く）、設定されています。

ですので、２０％くらい、リスト価格より高く売られる物件はぞろぞろ、５０％ー６０％ほど、高くなる物件もあります。なんたることでしょうか？

これに対して、不満が、バイヤーサイドでは出ています。が、リスティングエージェントはセラーがより高く、より良いオファーを取得するために、このような戦略をとっているようです。価格を低く設定すると、より多くのバイヤーが興味を持ちます。一目ぼれのバイヤーさんも多いかと思います。で、多数オファーとなります。 多数オファーとなると、とにかく、価格を上げていかないことには、手に入りません。

その結果、５０％もリスト価格より跳ね上がる物件も出てきています。

この、状況、いつ止まるのでしょうか？今回の不動産熱がやまない限り、難しいのではないでしょうか？

バイヤーさんは、予算をご自分の不動産エージェントに伝え、エージェントの指導の基づいて、探されるのが、一番です。でないと、手の届かない物件をずっと、見学し、おそらく、長期購入を見逃すでしょう。

下記をご参考ください。

http://www.berkeleyside.com/2017/05/04/practice-egregious-underpricing-driving-east-bay-home-prices/

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2016年イーストベイ不動産市場と諸々

２０１６年も2月半ば。不動産市場まだまだ、在庫が少ないのですが、そのせいか、競争率半端ではありません。

２、３年前は、イーストベイでは,オークランドがお買い得なんて言っていたのですが、最近では、オークランド、価値が上がって、なかなか買いにくくなってきています。　ロックリッジ、オークモアー、テメスカル、などの以前から人気の高い地域はすごい競争です。今では、人気地域がどんどん増え、もう、ほとんどの地区がそれぞれの理由で、人気が高まってきています。 もちろん、価格も上昇です。

もちろん、バークレー、アルバニーはオークランドより高値ですから、ますます買えません。ですから、エルサリート、リッチモンドまで北上されるバイヤーさん、たくさんいらっしゃいます。

イーストベイはベイエリアの中では、まだまだお買い得なのですが。。。。

年収が＄１００Kというと、何んとなく、すごいように思うのですが、不動産購入をなると、そうでもないのですよね。と、ガックリされる方もいらっしゃると思いますが。

頑張って買われた方は、かなりの投資になっているのは確かです。５−６年前に買われたお客様は、人によっては、１００％ほど価値が上がったりしています。アメリカの不動産の価値の上がり方を見ると、どうも魅力です。

個人的には２００８年に購入した家に今住んでいますが、（２００８年はまだ、価格が低迷し始めた頃で、そこをついていません。）が、３０％くらいはあの時に比べれば、価値が上がっているように思います。

てなところで、バイヤーさんは頑張ってマイホームを手に入れていただきたいところです。

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お褒めの言葉

ちょっと照れますが，最近頂いた，お褒めの言葉をシェアーさせて下さい。

まずは、７月のリスティングをした時のセラーさんからのお言葉です。

”Hiroko was a great agent for us and sold our home for way over asking price. Highly recommended.”

それと、次は、バイヤーの方からです。

”Hiroko is friendly yet very professional. She is detail oriented. She listens to her clients attentively and always strives for the best outcome for them. She takes great pleasure and joy in her work. I'd definitely recommend her! ”

詳しくはこちらを！　http://www.berkeleymodern.com/Testimonials/

うん、やっぱりお客様から頂くコメントは本当にありがたいというか，嬉しくって仕方がありません。

（余り関係ないのですが，家の幸せなマリアです。）

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This is how crazy the real estate market is in the Bay Area.

日曜日に先日お知らせしました，新しいリスティングのオープンハウスを致しました。ユニオンシティーです。　２時間半のオープンハウスに訪れたバイヤーの方は、８０以上ののクループです。大抵が，カップルか子供連れ，または、おばあちゃん、おじいちゃん連れです。

すごいですね。去年の今頃はまだまだ、不動産は低落で気分が重かったのですが，今ではバイヤーの方々，力が入っています。また、バイヤーの方から，笑顔で，どうしたらこのお家が買えますか？私たちはとでもまじめなカップルで，頭金もちゃんとありますなどという、自己アピールが入っていました。

不動産市場戻りました！セラーのマーケットです。　あなたはどのようにしてマイホームを手に入れる予定ですか？　

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Two condos near 4th St in Berkeley

バークレーの4th Stは素敵なお店やレストランがあるショッピング街です。その少し北側に２件のコンドミニアムが売りに出されています。１つはフォアクロージャーの物件で，かなりリスト価格を低く設定されているように思われます。もう１つは通常セールの物件です。　

１，726 Gilman St 1bd/1ba 846 sq st  $335K　

２，1310 4th St 2bd/2ba 1646 sq ft で $260K！！！　−フォアクロージャー

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Emeryville Condo Complex

エミリビルに貸しアパートから、コンドミニアムにコンバートした建物があります。海外からのお客様の要望で昨日見学に行ってきました。公園のようにきれいにされていて、プールあり、ジムありです。場所も便利です。Studio、１ベッドルーム、２ベッドルームと選択は色々。＄２００K位から、＄３５０Kくらいです。現在の売り出し物件は、実は昨日完売されたみたいで、次は来年の春くらいから第２部が売り出されるようです。

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Montclair Real Estate Sales Report in Sept 2012 (モンクレアーの不動産セールス報告）

モンクレアーでは９月に１８件の不動産が売買されました。フォアクロージャーの物件から、通常のセールス物件まで色々ありますが、価格は、超安価な＄２２０Kから、＄１ミリオンを超える物件まで、大幅に値段が差がありますね。

Address	LP	SP	DOM	SqFt	BR	Bth	GarSp	Lot SqFt
7155 THORNDALE DR	$227,000	$220,000	0	3435	0	0	0	9384
5948 MERRIEWOOD DR	$385,000	$445,000	8	1000	1	1	0	7209
6906 COLTON BLVD	$395,000	$475,000	8	2164	3	2	1	7280
6132 JOHNSTON DR	$435,000	$435,000	35	1824	3	2	2	5850
2915 HOLYROOD DR	$485,000	$497,000	37	0	2	1	1	0
6660 HEARTWOOD DR	$499,000	$551,000	10	1078	2	1	2	5025
6848 THORNHILL DR	$499,000	$435,000	197	1784	3	2	2	7176
6176 Moraga Avenue	$580,000	$544,000	22	1840	4	2	2	13,823
6400 LONGCROFT DR	$600,000	$600,000	98	3442	4	3	2	7273
2569 EL CAMINITO	$659,000	$625,000	30	2561	3	2	2	8004
6459 PINEHAVEN RD	$675,000	$700,000	90	2257	3	2	0	5559
6215 SNAKE ROAD	$699,000	$735,000	14	2421	4	2	2	4835
7345 SNAKE ROAD	$699,000	$715,000	14	1817	4	3	2	4935
44 DRAKE LN	$715,000	$732,500	14	2042	3	3	2	6750
8 KESWICK CT	$799,000	$810,000	12	2464	3	2	2	6750
54 CHATSWORTH CT	$849,000	$849,000	13	1842	3	2	1	5544
2665 CAMINO LENADA	$972,000	$1,055,000	7	2341	3	2	2	14,259
2025 Drake Drive	$1,150,000	$1,020,000	84	3300	4	3	4	10,700

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エミリビルの新物件！

エミリビルの新物件！

エミリビルはイーストベイの湾岸にある街で、Ikeaや BayStreet Shoppingが楽しめるところです。沢山のコンドミニアムがありますが、このコンプレックスはあまり売りに出されていないよう。サンフランシスコの夜景が楽しめる、超豪華なコンドミニアムです。

詳細はこちら！

弊社のザーナのリスティングです。

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A great view condo in Emeryville!  Emeriville has so much to offer, including Ikea, Bay Street Shopping, various movie Theaters, etc.,  This condo has two bedrooms and two bathrooms with 1600 sq ft!  It will be a quick commute to San Francisco!  

バークレー新物件：2540 Cedar Street, BERKELEY, 94708

はい、この物件,今週の弊社のリスティングです。
北バークレーにあり、すこしバークレーヒルズの方に入りますから、眺めが良い！ バークレー校のキャンパスから、マリーナまで美しい眺めです。ベッドルームが５つ、バスルームが４つ。Nice!

詳細はこちら！2540 Cedar Street, BERKELEY, 94708

Here is a new listing from our office!  It has five bedrooms and four bathrooms with great view of UC Berkeley campus to the ocean!  Light filled rooms, a library....   Please check it out this weekend open house.

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$399K in Berkeley Hills! 北バークレーヒルズで＄３９９Kの物件！

バークレーヒルズ でこの価格。ショートセールとはいえ、このリスト価格安すぎるような？

どれだけオファーがくるのだろうか？

2362 MARIN AVE　詳細はこちら！

BHG MASON MCDUFFIEの R.Goergo PLEASANTSさんのリスティングです。

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美しいバークレーゴンドミニアム！

うーんレンタルはもう興味ない！これからしばらくバークレーで過ごすので、自分の館が欲しい！また、この学生街で、投資の物件が欲しいなどとお考えの方にいかがでしょうか？魅力的な物件です。1ベッドルーム、１バスルーム。

この物件のリスト価格は＄３４９，０００.　２０％頭金を入れて、利子を４％と想定して毎月のローンを計算すると＄１，３３２。もちろん、（月々の管理費なしだそうです。）不動産の税金などがかかりますが、借りるか、買うか。いい勝負ですね。

詳細はこちら！

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