不動産売却の謎３。ブローカーへのコミッション、何パーセント？誰が払うの？

売却の謎。最後のシリーズです。

リスティングの面談の際の、セラーの方から絶対にされる質問。

”エージェントに対してのコミッションは誰が払うんですか？　何パーセントですか？”

簡単な答えは、”セラーさんが、バイヤーさんとの契約価格に対して、リスティング契約の際に合意したパーセンテージを、ブローカーに支払う。何%でもいいんです。” 　というのが、正解です。

ここでいう、リスティングの契約とは、リスティングブローカーとセラーさんの間で交わされる契約書です。その中には、いつから、売りに出すのか、契約書の有効期限はいつまでか、どのようにして売りに出すのか（Multiple Listing Service vs Pocket Listing etc.,)など、細かく、条件を設定します。

その中で、とっても大切な項目が、ブローカーに対するコミッションのパーセンテージ。リスティングブローカーと交渉可能です。

例えば、お家を＄１Mで売ることになりました。ベイエリアのコミッションは大抵５％から６％が慣習です。例として５％で計算しましょう。１Mドルの ５％となりますと、５万ドルです。　それを、大抵、セラーのボローカーと、バイヤーのブローカーが折半します。

セラーさんとしたは、”えー、５万ドルも払っしゃうの？　それはもったいない。”

なんて、思われる方、いらっしゃいます。

が、コミッションをせこっちゃいますと、たいていの場合、それが裏目にでること、多々です。良いサービルを受けるには、それだけの報酬を。たいていの場合、５％であるのに、４％でお願いするとします。セラーさんのコミッションによるセービングは１万ドル。果たして、その１万ドルがきちんとセービングとして、返ってくるのでしょうか？

大きな疑問です。

不動産の売買額は非常に偉大です。１万ドルや２万ドルの差は、ちょっとしたことで出て来ます。例えば、リスティングエージェントAが、素晴らしいマーケティングをして、より多くのバイヤーからオファーを二週間の間に、いただいたとしましょう。この方は、コミッションは５％。

が、どうしても ４％しかコミッションを払いたくない、セラーさんは、リスティングエージェントBを見つけてきました。あまり、ローカルでもなく、マーケティングにも強いないエージェントBは1ヶ月かかって、ようやく、バイヤーを一人見つけました。バイヤー一人となると、価格のネゴはかなりやりにくくなります。

さて、実際にどちらのエージェントがより高い、価格で売却することになったのでしょうか？　

てなところです。　もっと詳細をという方は、ご連絡ください。

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時間厳守を徹底して行う日本

一週間でしたが、帰国してきました。

今回は、大阪にいるs両親に会いに行くというのが、メインの理由でしたので、あまり、観光はなし。

ところで、最近は、関空から両親の家までは、大抵、リムジンバスを使用します。１時間から、１時間３０分くらいかかることもあるのですが、まあまあ、一旦乗ってしまえば、ゆっくりできるので、電車よりは楽かなーと思って乗っています。

で、今回とても驚いたことがあります。丁度、最終日、台風の影響のため、雨がかなり降り出しました。予定のピックアップより、１０分ほど遅れて、バスがやってきました。珍しいですよね。日本は本当にきっちりと時間通り来ますから。 運転手さん、申し訳なさそうにしていました。それに、空港までは、１時間４０分はかかるでしょうと、遅れますが、大丈夫ですか？などど、皆さんに聞きながらの出発です。　

私は少々不安を感じましたが、今更、他の交通手段で行くにも時間がかかるので、仕方がないと思いそのまま乗車しました。

関空に到着するまでに、４箇所ストップがあります。で、運転手と事務所との連絡のやりとりが聞こえるのですが、とにかく、予定に少しでも近づけようと、すごい努力をされるのです。

まず、それぞれの４箇所のストップに何人の乗客が現在、待っているかを、チェックします。それと、その乗客を別の車で１箇所に集め、リムジンバスが一々ストップをしなくても良いように持って行くのです。結局、４箇所のストップのうち、止まったのは２箇所のみ。
別の車で、１箇所に乗客を集められました。

ですので、最終的には１２分の遅れのみで済んだみたいです。　すごいですよ。あれでは、赤字かな？なんて思いながら、感謝です。

私はギリギリでしたが、無事、飛行機にも間に合いました。

脱帽です。

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不動産売却の謎２。pre-sale inspection (売り出す前のインスペクション）するしない。

昨日はステージングをするしないのボログでしたが、今日は、インスペクションをするしないの話です。

セラーさんが、物件を売りに出す前にインスペクションをするのは、有利なのでしょうか？それとも不利？

正解は？　”有利です。”

お家の大きさによりますが、一般のホームインスペクションは＄６００〜＄８５０くらいの費用です。ペストインスペクションは＄２００前後でしょうか？となりますと、だいたい千ドル弱の出費になります。

では、何故インスペクションをするのでしょうか？　基本的には、インスペクションをして、そのレポートをセラーのディスクロージャーとして、バイヤーがオファーを提出する前に、バイヤーに読んで頂くためです。

バイヤーはレポートを読んだ上でのオファーになりますから、レポートに書いてある内容を考慮に入れてのオファーになります。ですから、後で、レポートに書いある同じ内容の問題で、契約をキャンセルしようとしますと、セラーの方から、”それ、最初にお伝えしたはずですから。。。”てな感じになります。

が、もし、修理などが必要な場合は、その見積もりもディスクロージャーに添付すると、より、いいですね。

とりあえず、契約に入ってから、なるだけ、交渉、契約破棄を防ぐ手段の一つだとお考え頂ければ、良いと思います。

もっと、詳細を知りたい！という方は、ご連絡ください。

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不動産売却の謎 ステージング (staging) するしない。

今回は、セラー側に立っての謎を解きましょう。

リスティングの説明をする際に、セラーの方から、ステージングは必要ですか？という質問をよく受けます。

答えは？　”もし、より高い値で売却をされたいのであれば、必要です。”

もちろん、お家のほう、それなりにアップデート・修理をしないといけませんが。。。。

ステージングが必要な訳は、バイヤーさん、中々空っぽのお部屋だと、イメージがわかないと言おうか、どうしていいかわからないんです。

が、シンプルに、家自体を引き出すようにステージングをすると、たいていのバイヤーさんが、良い印象を持って、帰られます。

最近リスティングをしたロフトがこの例にバッチリ当てはまります。全く、同じ面積で、同じ間取り、私がリスティングした物件が、４階、３ヶ月ほど前に売りに出した物件が、５階、というのがありました。私に売りに出した物件は、掃除もし、内装の塗装もし、ステージングもしました。大まかですが、費用は約５千ドルほどでしょうか？　５階にある物件は、セラーさんがまだ住んでおり、セラーさんの家具が置いてありました。内装もそのままです。結果から申し上げると、 私のリスティングが＄７万５千ドル高く売れました。＄５千ドル費用をかけましたから、最終的の利益は＄７万ドルです。これ例は、どちらかというと極端ではありますが、ステージングをして損をすることは、ありません。

必ず、 利益が上がります。詳細に興味のある方は、ご連絡ください。

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不動産購入の謎3。リスト価格 vs 売却価格

不動産購入初めての方、あるいは、しばらく、不動産購入ご無沙汰の方に、”あのー、オークランドで、すごく素敵な物件が、＄５９９Kで売りに出されているのですが、オファーかいていただけますか？”　なんていう、ご連絡を、よく頂きます。

”あーそうですか？　まずは、ご住所をおしらせください。”

と、会話を進めていきますと、大抵の場合、

”リスト価格、かなり低く設定されていますね。その価格ではとてもではないですが、購入できません。本当の、市場価格（＝売却価格）は、３０％程上乗せとなります。”

”わー、高い！じゃあ、やっぱり購入できません。”

となってしまいます。

イーストベイ全域が、このような傾向にあるわけではないのですが、オークランド、バークレーは未だ、１５−３０％くらいの価格差が出る場合が、頻繁にあります。

では、何故、リスト価格を低く設定して、売りに出すのでしょうか？　それは、まさしく、消費者（バイヤー）の痛いところをついてきているとしか、説明ができません。　みなさん、予算があり、その中で、物件を見つけようとします。毎日、一生懸命、オンラインで探しています。予算が、＄６００Kであるサーチに、突如、実際は＄８００Kくらい 物件が現れます。

そうしますと、もう、一目惚れ。欲しくてたまりません。なんとか、手に入れたいということで、皆さん、必死になって、ローン額を増やしたり、頭金をご両親から援助してもらったりして、思い切りのオファーを書きます。

このような状態に陥りますと、セラーは大抵、思った以上の価格で 、売却できます。セラーは万々歳です。

バイヤーさんは、決して、リスト価格に迷わらされないように、ご自分のエージェントのご意見をきき、本当の市場価格を知り、それに基づいて、オファーを書く必要があります。

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不動産購入の謎2。現金購入 vs ローン購入

ベイエリアの不動産は、アメリカ国内でも最高に高いのでは？と、思います。が、そんな中で、現金購入されるバイヤーが未だ、全体の３０％ほど占めています。

ローン購入をご希望のバイヤーさんが、よく、”現金購入のバイヤーにはかないません。”　と、おっしゃいます。

が、そうでもないのです。

現金購入のバイヤーのオファーが強いのは、彼らのオファーの多くの条件が、セラーに有利なように記入されているからです。契約書には３つの主なコンティンジェンシー（猶予＝一定の期間内であれば、契約をキャンセルできる）があります。

1. バイヤーインベスティゲージョンコンティンジェンシー
2. アプレーザルコンティンジェンシー
3. ローンコンティンジェンシー

現金オファーの方、ほとんど、２と３のコンティンジェンシーをとります。これは、セラーにとってはとても良い知らせです。

昨日、 査定価格と市場価格の相違について、書きました。セラーが一番恐れることは、ローンのバイヤーが、査定後に査定額がオファー額を満たさないために、価格の値下げを交渉してきたり、また最悪の場合は、契約をキャンセルするという事態になることです。

が、現金バイヤーの場合、この事態は生まれません。ですから、現金オファーは強いのです。

また、バイヤーさんのの中には、現金オファーだと、かなり安く買える と思っていらっしゃる方が多くおられます。が、そうでもないのです。もちろん、少しくらい安く買える可能性は、あります。が、最近では、微々たるものです。

コンティンジェンシーがないという理由で、現金バイヤーは七日から十日くらいで、絵スクロークロージングできます。Time is money!ですから、セラーにとっては本当にありがたいものです。

では、そんな中で、どうやってローンバイヤーは勝利を勝ち取るのでしょうか？　これは、すべてのローンバイヤーには当てはまらないのですが、頭金に余裕があるようであれば、アプレーザルコンティンジェンシーと撮るというのは、一つの手です。

また、これは、ローンエージェントと話し合ってから決めることですが、ローンコンティンジェンシーを取るということもできます。もちろん、ご自分にリスクがかかってきますから、最悪の場合は、３％まで、セラーにキャンセル料を取られる可能性はあります。が、一つの手段です。

また、最近は、十五日でクローズをしてくださるローン会社も出てきました。そうなりますとほとんど、現金オファーのバイヤーと対等に競争できるでしょう。

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不動産購入の謎。査定価格vs 実際の市場価格

 

十月は、頑張って、ブログをたくさん書いてみようと思っています。


まずは、バイヤーさんの謎。査定価格と市場価格の相違について書いてみましょう。

ローンを組んで買われるバイヤーさんは、必ず、レンダーが査定師(appraiser)を送ってきます。 査定師の役割は、不動産の価値の確認し、不動産の実際の価値以上でローンを組むことがないようにすることです。

が、ベイエリアの不動産は必ずしも、査定価格＝市場価格とはなりません。査定価格＜市場価格　となることが多々あります。

市場価格とは,バイヤーが買ってもいい価格で、その価格が、セラーの売ってもいい価格と合意した時に生まれます。

例えば、バークレーにある不動産、＄８５０Kのリスト価格で売りに出されたとします。バークレーはとても人気のある町ですので、多くのバイヤーさんがオファーを書くとしましょう。オファーが7件入りました。その中で、この物件を手に入れるためには、少しでも高い値段で、オファーをしなければなりません。最終的にこのお家を手にいれたバイヤーさんは＄１Mでオファーを書きました。

このバイヤーさん、ローンを組んでの購入です。 バイヤーのローン会社が査定師を送りました。査定師はまず、物件を訪問して、面積を測ったり、家の状況などを確認します。　その後、事務所に帰れ、comparable market analysis をいうものを行います。これは、過去３ヶ月間に、査定しなければならない物件の一マイル以内で売買された物件を引き出し、それらの物件と比較し、プラスマイナスしながら、最終査定額を出します。

査定額は全て、過去の売買物件のデータから生まれます。となりますと、オファーが1件入ろうが10件入ろうが、現在のマーケットの状況は全く反映されません。

上記の例をもう少し書きますと、結局一マイル以内で、過去３ヶ月に売買された物件は、＄８５０Kまででしたので、7件オファーが入っていても、査定額が＄８５０Kで出てきました。

ここで問題になるのは、ローンを組むにあったては、＄８５０Kの価格に対してのローンになりますのです、差額（１Mー＄８５０K＝＄１５０K）を誰が負担するかという問題が出てきます。　

セラーはもちろん、’バイヤーに負担してほしいし、バイヤーはセラーに価格を下げてほしいでしょう。難しい問題です。

このような問題が、出てきますので、セラーさんは、バイヤーさんで契約書を提出するときに査定コンティンジェンシーを、削除するバイヤーを好みます。バイヤーさんはもちろん、査定価格がオファー価格より低く出てきますと、がっかりですが、今のベイエリアの状況を見てみますと、致し方がなく、不動産を購入するにあたっては、避けて通れない道のようです。

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428 Alice St #428 Oakland - JUST SOLD at $825,000

ジャックロンドンのとっても便利な位置にある、４２８Alice Stのコンドミニアム、クローズしました。

バイヤーさんのローンがなかなかスムーズにいかず、予定より、二十日ほど遅れましたが、無事、終了。ホッとしたところです。

ことし、428 Aliceから、2件、リスティングを頂いています。今回も、またまた、最高価格、達成です。１−２ヶ月前に売れた、２ベッド、２バスのよく似た物件は、＄７５０、０００で売れました。が、今回、ユニット４２８は＄８２５、０００で売れました。

ラッキーだったと言ってしまえば、それまでですが、他のユニットに較べ、私たちは、リスティングにあたり、

• セラーさん移動。
• ユニット内部の塗装
• ディープクリーニング
• キッチンのアプライアンスのアップグレード
• ステージング
• ウェッブサイトの作成

をしました。その成果、バッチリ出ました！　

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