Just Sold! - 736 47th St

Happy New Year!!!

I am pleased to announce this Oakland condo was just sold at $525,000!  I listed this sweet home during the holiday seasons, received an offer in 7 days, and it's closed just in time for X'mas!  (Sorry for a delayed announcement!)

The seller received funds before holidays and the buyer got a place to celebrate holidays in the new place.  How cool is that?

If you are thinking of selling and/or buying in East Bay, please contact me! 

再度、あけましておめでとうございます。去年の１１月に売りに出したオークランドの素敵なコンドミニアムですが、売りに出して７日でオファーを頂き、無事、クリスマス前にクローズ致しました。

アメリカ全域で不動産の動きが多少停滞しているというニュースを聞く今日この頃ですが、ベイエリア、イーストベイでもその傾向はみられます。が、全ての物件が売れにくいわけではなく、市場にあったマーケティング戦略で魅力のある物件はやはり、売れます。

では。良いお年をお迎えくださいね。

いつもお世話様です。イーストベイの不動産の事なら、津守弘子までよろしくお願い致します。

510.409.3472またはhiroko@eastbaymodern.com

津守弘子のレビューはこちらでみれますよ。

Yelpレビュー

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不動産売却の謎３。ブローカーへのコミッション、何パーセント？誰が払うの？

売却の謎。最後のシリーズです。

リスティングの面談の際の、セラーの方から絶対にされる質問。

”エージェントに対してのコミッションは誰が払うんですか？　何パーセントですか？”

簡単な答えは、”セラーさんが、バイヤーさんとの契約価格に対して、リスティング契約の際に合意したパーセンテージを、ブローカーに支払う。何%でもいいんです。” 　というのが、正解です。

ここでいう、リスティングの契約とは、リスティングブローカーとセラーさんの間で交わされる契約書です。その中には、いつから、売りに出すのか、契約書の有効期限はいつまでか、どのようにして売りに出すのか（Multiple Listing Service vs Pocket Listing etc.,)など、細かく、条件を設定します。

その中で、とっても大切な項目が、ブローカーに対するコミッションのパーセンテージ。リスティングブローカーと交渉可能です。

例えば、お家を＄１Mで売ることになりました。ベイエリアのコミッションは大抵５％から６％が慣習です。例として５％で計算しましょう。１Mドルの ５％となりますと、５万ドルです。　それを、大抵、セラーのボローカーと、バイヤーのブローカーが折半します。

セラーさんとしたは、”えー、５万ドルも払っしゃうの？　それはもったいない。”

なんて、思われる方、いらっしゃいます。

が、コミッションをせこっちゃいますと、たいていの場合、それが裏目にでること、多々です。良いサービルを受けるには、それだけの報酬を。たいていの場合、５％であるのに、４％でお願いするとします。セラーさんのコミッションによるセービングは１万ドル。果たして、その１万ドルがきちんとセービングとして、返ってくるのでしょうか？

大きな疑問です。

不動産の売買額は非常に偉大です。１万ドルや２万ドルの差は、ちょっとしたことで出て来ます。例えば、リスティングエージェントAが、素晴らしいマーケティングをして、より多くのバイヤーからオファーを二週間の間に、いただいたとしましょう。この方は、コミッションは５％。

が、どうしても ４％しかコミッションを払いたくない、セラーさんは、リスティングエージェントBを見つけてきました。あまり、ローカルでもなく、マーケティングにも強いないエージェントBは1ヶ月かかって、ようやく、バイヤーを一人見つけました。バイヤー一人となると、価格のネゴはかなりやりにくくなります。

さて、実際にどちらのエージェントがより高い、価格で売却することになったのでしょうか？　

てなところです。　もっと詳細をという方は、ご連絡ください。

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不動産売却の謎２。pre-sale inspection (売り出す前のインスペクション）するしない。

昨日はステージングをするしないのボログでしたが、今日は、インスペクションをするしないの話です。

セラーさんが、物件を売りに出す前にインスペクションをするのは、有利なのでしょうか？それとも不利？

正解は？　”有利です。”

お家の大きさによりますが、一般のホームインスペクションは＄６００〜＄８５０くらいの費用です。ペストインスペクションは＄２００前後でしょうか？となりますと、だいたい千ドル弱の出費になります。

では、何故インスペクションをするのでしょうか？　基本的には、インスペクションをして、そのレポートをセラーのディスクロージャーとして、バイヤーがオファーを提出する前に、バイヤーに読んで頂くためです。

バイヤーはレポートを読んだ上でのオファーになりますから、レポートに書いてある内容を考慮に入れてのオファーになります。ですから、後で、レポートに書いある同じ内容の問題で、契約をキャンセルしようとしますと、セラーの方から、”それ、最初にお伝えしたはずですから。。。”てな感じになります。

が、もし、修理などが必要な場合は、その見積もりもディスクロージャーに添付すると、より、いいですね。

とりあえず、契約に入ってから、なるだけ、交渉、契約破棄を防ぐ手段の一つだとお考え頂ければ、良いと思います。

もっと、詳細を知りたい！という方は、ご連絡ください。

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不動産購入の謎2。現金購入 vs ローン購入

ベイエリアの不動産は、アメリカ国内でも最高に高いのでは？と、思います。が、そんな中で、現金購入されるバイヤーが未だ、全体の３０％ほど占めています。

ローン購入をご希望のバイヤーさんが、よく、”現金購入のバイヤーにはかないません。”　と、おっしゃいます。

が、そうでもないのです。

現金購入のバイヤーのオファーが強いのは、彼らのオファーの多くの条件が、セラーに有利なように記入されているからです。契約書には３つの主なコンティンジェンシー（猶予＝一定の期間内であれば、契約をキャンセルできる）があります。

1. バイヤーインベスティゲージョンコンティンジェンシー
2. アプレーザルコンティンジェンシー
3. ローンコンティンジェンシー

現金オファーの方、ほとんど、２と３のコンティンジェンシーをとります。これは、セラーにとってはとても良い知らせです。

昨日、 査定価格と市場価格の相違について、書きました。セラーが一番恐れることは、ローンのバイヤーが、査定後に査定額がオファー額を満たさないために、価格の値下げを交渉してきたり、また最悪の場合は、契約をキャンセルするという事態になることです。

が、現金バイヤーの場合、この事態は生まれません。ですから、現金オファーは強いのです。

また、バイヤーさんのの中には、現金オファーだと、かなり安く買える と思っていらっしゃる方が多くおられます。が、そうでもないのです。もちろん、少しくらい安く買える可能性は、あります。が、最近では、微々たるものです。

コンティンジェンシーがないという理由で、現金バイヤーは七日から十日くらいで、絵スクロークロージングできます。Time is money!ですから、セラーにとっては本当にありがたいものです。

では、そんな中で、どうやってローンバイヤーは勝利を勝ち取るのでしょうか？　これは、すべてのローンバイヤーには当てはまらないのですが、頭金に余裕があるようであれば、アプレーザルコンティンジェンシーと撮るというのは、一つの手です。

また、これは、ローンエージェントと話し合ってから決めることですが、ローンコンティンジェンシーを取るということもできます。もちろん、ご自分にリスクがかかってきますから、最悪の場合は、３％まで、セラーにキャンセル料を取られる可能性はあります。が、一つの手段です。

また、最近は、十五日でクローズをしてくださるローン会社も出てきました。そうなりますとほとんど、現金オファーのバイヤーと対等に競争できるでしょう。

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