不動産購入の謎2。現金購入 vs ローン購入

ベイエリアの不動産は、アメリカ国内でも最高に高いのでは？と、思います。が、そんな中で、現金購入されるバイヤーが未だ、全体の３０％ほど占めています。

ローン購入をご希望のバイヤーさんが、よく、”現金購入のバイヤーにはかないません。”　と、おっしゃいます。

が、そうでもないのです。

現金購入のバイヤーのオファーが強いのは、彼らのオファーの多くの条件が、セラーに有利なように記入されているからです。契約書には３つの主なコンティンジェンシー（猶予＝一定の期間内であれば、契約をキャンセルできる）があります。

1. バイヤーインベスティゲージョンコンティンジェンシー
2. アプレーザルコンティンジェンシー
3. ローンコンティンジェンシー

現金オファーの方、ほとんど、２と３のコンティンジェンシーをとります。これは、セラーにとってはとても良い知らせです。

昨日、 査定価格と市場価格の相違について、書きました。セラーが一番恐れることは、ローンのバイヤーが、査定後に査定額がオファー額を満たさないために、価格の値下げを交渉してきたり、また最悪の場合は、契約をキャンセルするという事態になることです。

が、現金バイヤーの場合、この事態は生まれません。ですから、現金オファーは強いのです。

また、バイヤーさんのの中には、現金オファーだと、かなり安く買える と思っていらっしゃる方が多くおられます。が、そうでもないのです。もちろん、少しくらい安く買える可能性は、あります。が、最近では、微々たるものです。

コンティンジェンシーがないという理由で、現金バイヤーは七日から十日くらいで、絵スクロークロージングできます。Time is money!ですから、セラーにとっては本当にありがたいものです。

では、そんな中で、どうやってローンバイヤーは勝利を勝ち取るのでしょうか？　これは、すべてのローンバイヤーには当てはまらないのですが、頭金に余裕があるようであれば、アプレーザルコンティンジェンシーと撮るというのは、一つの手です。

また、これは、ローンエージェントと話し合ってから決めることですが、ローンコンティンジェンシーを取るということもできます。もちろん、ご自分にリスクがかかってきますから、最悪の場合は、３％まで、セラーにキャンセル料を取られる可能性はあります。が、一つの手段です。

また、最近は、十五日でクローズをしてくださるローン会社も出てきました。そうなりますとほとんど、現金オファーのバイヤーと対等に競争できるでしょう。

いつもお世話様です。イーストベイの不動産の事なら、津守弘子までよろしくお願い致します。510.409.3472またはhiroko@eastbaymodern.com

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