Thursday, July 11, 2024

A Change Is Coming on August 17 2024 (8月17日より、不動産業界に大きな変化が!)

昨年に始まった不動産業界のバイヤーコミッションの訴訟により、8月17日より売買用の書類が大きく変わります。

毎週のように業界の協会(National Association of Realtors, California Association of Realtors, Bridge Association of Realtors)からEmailがアップデートが入るのですが、昨日、新しい書類の公開がありました。

個人的な感想としては、なるほど、良いではないか!と思いました。

コミッションを含め、不動産売買にあったっては、全てが交渉可能ということをまず前提において下さい。これは過去もそうでしたし、これからもそうです。

が、過去においては交渉可能ではあるんですが、皆がこうするから、同じようにするという傾向がありました。

これを、根本的になくするのが今回の大きなステップアップです。

そのために、他州ではどのような書類を用意されるのか知りませんが、私が所属するカリフォルニア州においては、リスティングの契約書から、バイヤーブローカーへの協力手数料(Commission to Cooperating broker)という項目が削除されました。

これは、素晴らしいことです。

リスティングの面接にお客様のところに訪れて、コミッションの話をします。その時に、自分のブローカーへのコミッションを交渉するのは当たり前です。が、未知のバイヤーのブローカーのために、何故、リスティングをいただく時にお願いする必要があるんでしょうか? もちろん、ゼロということもできるんです。が、他のリスティングが皆、幾らかのコミッションを差し上げるというのに、自分のリスティングだけ何もないと、どうしてもネガティブに取られます。

という、慣習でずっと続いていたバイヤーブローカーへのコミッションをリスティング契約の時に設定するという伝統が今、崩れます。

今後は、バイヤーは、ご自分のエージェントと、仕事は始める前に、ご自分が雇うエージェント、ブローカーと手数料(コミッション)について、交渉する必要があります。ご自分のエージェントがどのような仕事をしてくれるのか、詳細を尋ねて下さいね。また、コミッションの仕組みもおそらく、ブローカーによってかなり違ってくると思います。例えば、ブローカーAは一律のコミッション、ブローカーBは売値のxx%、ブローカーCは時間給で来るかもしれません。

未知の世界なので、今後どうなるか、実物です。


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Thursday, May 23, 2024

Buyer Representation Part 2

 



Buyer Representation Agreementについて要約を書きましたが、さて、もう少し詳しく書いてみましょう。

お家を売却するときはListing Agentを探しますね。その時は皆さん、結構真剣と言おうか、基本的に1名に絞る訳ですから、その方とこれからやっていけるか、どういう内容のサービスをしてくださるか、さて、報酬はおいくらか?など、仕事を始める前に交渉します。

しかしながら、お家購入の際は、そこまで神経質に選択をされない方が大半だと思います。それは、お仕事を始める前にきっちりとした契約書(Buyer Representation Agreement)をこれまで署名していない方が大半だからです。大抵の場合は、Agency Agreementをオファーを作成時に署名します。それまでは、皆さん、なんとなく、Agent Aと探しているけれど、あまりコミットしていない。というのが現状です。もちろん、倫理に反しますが、浮気をされるバイヤーさんもいらっしゃいます。 例えば、Agent Aがいるのに、オープンハウスに行って、”いやー、別にエージェントいません。オファー書いてくれますか?”なんて、リスティングエージェントにお願いされる方もいらっしゃいます。

それが、できなくなります。

不動産エージェントの報酬は仕事が完了するまで(不動産の売却終了まで)全く入りません。早ければ、3ヶ月ほどで終了しますが、1年ほど終了までかかる方もいらっしゃいます。それはとても長い時間と費用の投資だと、理解して下さい。

残念ながら、全てのエージェントが報酬分の価値があるとは言えませんが、思ったより皆さん、頑張って、クライアントのために働いていると理解して下さい。全てのクライアントが売買を終了するわけではありませんから、無償で働くこともあるんです。

コミッションが高すぎるとおっしゃる方もいらっしゃいますが、売買に成功されたクライアントは、その分の価値はあるとおっしゃって下さいます。そういう結論に達せなかった場合は、そのエージェントとうまくいかなかったのかもしれません。

バイヤーさんも今後、エージェント選びをきちんとして頂いて、その方にコミットして下さいね。できない場合は、Buyer Representation Agreementをキャンセルする必要があります。

以上です。

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Wednesday, May 15, 2024

Buyer representation (What is this??)

 


おはようございます。

最近、Buyer Representationという言葉をよく耳にします。特に住宅購入を希望されている方は不動産エージェントからBuyer Representationの用紙に署名して下さいと要求があると思います。

これはバイヤーブローカーの報酬を守るためのものだと理解されたら良いと思います。長い間、バイヤーブローカーへの報酬はセラーブローカーがセラーとリスティング契約書を結ぶ際に組み込めれていました。(注:ここで理解して頂きたいのは、カリフォルニア州の契約書をご覧になれば、わかるのですが、セラーはバイヤーブローカーへの報酬は支払わなくても良い、全て交渉可能なんです、以前から。ただ、慣習で組み込めれていましたから、皆さん、それに合わせて組み込んでいたんです。)が、この制度が変わろうとしています。 

となると、今後、セラーからの支払いではなくなる可能性が出てきます。

バイヤーエージェントは、ご自分の報酬を守る権利があります。そのために今後はエージェントと住宅探しを始める前に、このBuyer Represenatation Agreementという書類に署名する必要がある訳です。ある意味でのコミットメントです。

いくつか注意点です。

  • 期限:契約書ですから、期限があります。こちらはエージェントとご相談となると思います。後日延期はできますから、あまり長いと厄介になる可能性があるでしょう。
  • 購入地域:例えば、South Bayと、East Bay両方で探したい方、Agent AとはSouth Bay, Agent BとはEast Bayという形で2つの契約書に署名することができます。なかなか、South Bay とEast Bay両地域でのローカルな知識があるエージェントは少ないです。 Agent Aに全てBay Area全体などという形で任せますと、あまり良い結果が出ない可能性があります。
  • サービス内容:エージェントによってサービスの内容がかなり違います。必ずしも高いコミッションを支払う必要はない。(コミッションは交渉できます。)ただ、Full Serviceのエージェントで、ローカル知識のある方であれば、それなりのコミッションを支払うことをお勧めします。
今日はここまでです。

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Monday, April 15, 2024

Berkeley Real Estate sale report (March 2024 vs March 2023)

 おはようございます。

バークレー市の不動産動向状況です。

売り出し物件、去年に比べて、2倍以上ですね。

価格も上がっております。

住宅ローンの利子もある意味で落ち着いておりますので、バイヤーさんはここらで勝負というところでしょうか? 



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Monday, April 8, 2024

A way to use seller concessions

おはようございます。

今日は春日和でしょうか?

不動産売買が活発になってきました。バイヤーさんは思うように住宅ローンの利子が下がらず、 悩んでいらっしゃる方もいるのではないでしょうか?

先週、不動産売買時の セラーからのコンセッションの最大限の額をそれぞれお伝えしました。それを利用してローンの利子を安くする(Rate Buydown)をすると、かなりのセービングにつながります。下記は$1Mのお家を買った場合の例です。





それぞれの状況により内容は変わってきますので、どうぞ、ローンエージェントに詳細はお伺いください。


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Thursday, April 4, 2024

Seller Concession Cheat Sheet

お久しぶりです。

不動産の購入にあたり、一体、いくらほど、セラーがバイヤーに補助ができるか?その上限を表にしてみました。こちらはバイヤーの住宅ローンによって違いますので、ご参考まで。

下記は、もし価格が$1Mであった場合です。





Thursday, February 15, 2024

Are House Prices Going to Drop?!

Good morning! 





Yes, they go up!  
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Friday, February 9, 2024

Rent vs Own!?

How long will you plan on staying in your next home?

Depending on the length, it's wise to own your home.  Even if you need to move out before your breakeven point, you are not totally wasting your money....

Renting gets expensive FAST! The rent you’re spending could end up costing more than buying your dream home much sooner than you may think! Take a look at how buying compares to renting over time - and let's talk if you’re ready to take a look at how the numbers shake out for your exact rent vs purchase scenario!





Here is the list of assumption made:
Home appreciation: 5% yearly, which is consevetive in Bay Area.
Home maintenance: 0.5% yearly
Monthly rent: $4,500
Your home purchase price: $1.2M
Rent increase: 2% yearly.


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Thursday, February 8, 2024

Buy Now or Later?!

Every second counts in the housing market when there's so much demand for a relatively low supply of homes. DM me to learn more about how getting pre-approved before starting your home search will make you agile enough to snatch up your dream home before anyone else can.




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Friday, February 2, 2024

Good news to Buyers! (バイヤーさんにとっては良いお知らせです。)

 


ずっと、右上がりであった住宅ローンがついに、右下がりになりましたよ! 2024年はもう少し下がるという予測です。

以前のように4%前後まではいかないとしても、少しでも下がれば、その分、不動産が買いやすいです。

ただ、金利が下がるのを待つだけではなく、ご自分の希望する物件が現れれば、購入されることをおすすめします。もちろん、購入可能範囲でなければなりませんが。

その後、金利が落ちれば、いつでも、ローンの組み直しができますから。


ではでは、


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Berkeley Real Estate Q4 2023 Newsletter was sent!

 こんにちは!

2024年もすでに2月となりました。

1月は私事で苦労いたしましたが、やっと、落ち着きました。

ところで、昨日、ようやく、バークレー市に在住の方へバークレー市の不動産情報満載のニュースレターをお送りいたしました。と、言いましても、お手元に届くのは少し時間がかかると思うのですが。。。。

こちらにも添付しておきます。が、郵便でという方は、ご連絡ください。





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