Monday, December 17, 2018

Oakland Real Estate Market Report - November, 2018

おはようございます。

クリスマスショッピングは終わりましたか? 私は、ほぼ終了。 今は、クリスマスカード・年賀ハガキを書いてます。年に一度だけ、せめて、住所だけは、手書きで頑張っています。が、日頃、手書きが少なくなった今日この頃、汚い字でごめんなさい。

さて、11月のオークランドの不動産売買の結果です。

コンドミニアムの売却数は去年の11月と比較し、25%も減少。が、一軒家はほぼ同じ。価格の方は、まだ、上昇してますね。契約に入るまでの日数も、ほぼ変化なし。

住宅ローンの利子は、少し、低くなったようです。 どちらにせよ、まだまだ歴史的にみて、超低金利の時代です。来年はマイホームをイーストベイで、とお考えの方。どうぞ、ご連絡ください。




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Wednesday, December 12, 2018

East Bay Cities Transfer Tax Changes

The change is coming to city transfer taxes.  Here are 5 cities in East Bay that will increase their city taxes depending on the sale price.

In general, the city transfer tax is split between buyers and sellers 50/50.  Of course, this can be a part of your negotiation during the transaction. 

Unless your property is high end in your city, the rates seem to stay as they are.

来年の一月一日より、下記のイーストベイの都市で不動産売却時に発生する、名義変更課税率が高くなります。が、高額の不動産でない限り、税率増加の影響はあまりなさそうです。この税金、大抵の場合はバイヤーとセラーで折半です。もちろん、交渉はできますが。。。。では、マイホームゲットに向かって頑張りましょう!




Alameda County
CURRENT
AS OF JAN 1, 2019
Berkeley
1.5%
1.5%
2.5% above $1.5M sale
Oakland
1.5%
1% up to $300,000
1.5% above $300,000 to $2M
1.75% above $2M to $5M
2.5% above $5M
Hayward
0.45%
0.85%
Contra Costa County


El Cerrito
None
1.2%
Richmond
0.7%
0.7% below $1M
1.25% above $1M to $3M
2.5% above $3M to $10M
3% above $10M




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Thursday, November 29, 2018

不動産売却、やっぱり今が売り時の訳。

11月も残すところわずか。

あっという間に師走です。

冬季に入ると、セラーさんからよく受ける質問が、”今売った方が良いですかね、それとも、来年の春まで待った方が良いですか?”

一概にどちらが良いとは言えませんが、今年の場合は、”今売られた方が良いですよ。”とお答えしています。

何故?

理由は、
  1. 不動産市場がスローダウンしてきている事。
  2. ローンの利子が、緩やかではありますが、上昇の傾向がある事
下記をご覧ください。価格を$1M、20%の頭金という想定にして月々のローン額を計算した場合に、利子が4%から、6%まで上がると、$977も多く支払わなければなりません。となると、$1Mの不動産を購入できるバイヤーの数が断然減少します。競争がかなり減ります。

故に、バイヤー、セラーどちらにとっても不利な状況になります。もちろん、ローンの利子は6%になったとしても、未だ、歴史的に見て、かなり低いのですが、残念ながら、その分の月賦にかなりの変化が出てきます。

利子の変化による、月賦の変化

価格 $1,000,000



頭金 $200,000 20%








利子 4% 4.50% 5% 5.50% 6%
月賦 $3,819 $4,053 $4,294 $4,542 $4,796






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Monday, November 26, 2018

不動産購入、やっぱり、今が買い時の訳。


おはようございます。
感謝祭はどうでしたか?我が家は、ゆっくりと、一週間過ごしました。 北カリフォルニアでのキャンプファイヤー(Camp Fire at Paradise)の煙のため、ここベイエリアでは、外出するには、マスクをしなければならないほど、空気が汚染されました。

その、煙も感謝祭に日に降った雨で、消え、青空が戻ってきました。自然の偉大さをシミジミ感じされられました。

ところで、ここ、1、2ヶ月、不動産がようやくピークに達し、緩やかではありますが、バイヤーマーケットに移行しているというニュースを耳にするようになりました。

で、よく質問されるのは、”じゃあ、少し待った方が良いですか?価格下がりますか?”

どうでしょうか?少しくらい下がるかな?でも、下がったところで、それが、バイヤーにとってメリットになるかな? もちろん、現金バイヤーは別です。が、もし、住宅ローンを組んでの購入となると、とっても気になるのが、ローンの利子。利子は、これから、上がっていくように見られています。

下記をご覧ください。 もし、購入予定の物件の価格が、5%、また10%下がったとしましょう。が、その時点で、利子が、0.5%  また、 1.0%それぞれ上がったとしましょう。その結果の、ローンの月々の支払いの額は?

驚くべきことに、今買う方が、安い!




5% decline 10% decline
Property Price $1,000,000 $950,000 $900,000
20% down payment $200,000 $190,000 $180,000
Interest rate 5.0% 5.5% 6.0%
P & I payment $4,294 $4,315 $4,316



不動産購入の損得は一概に、不動産価格だけでは、決定できないというお知らせです。

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Wednesday, November 14, 2018

736 47th St Oakland offered at $496,000 - JUST LISTED

Just in time for a holiday season! 

736 47th St Oakland is a cozy bright condo at very convenient Oakland location.  It has 2 bedrooms and 1.5 bath with a nice private deck area.  There is a off-street parking space.  Please check it out at 736 47th St

It will be open tomorrow morning 10 to 12pm, and this weekends, Sat and Sun from 2 to 4pm. Please stop by!!!

こんにちは !新物件のご紹介です。今、売りに出しました!オークランドのテメスカルに近隣するこの物件。とっての便利です。バートの駅まで約0.7マイル。歩けます!もちろん、テメスカルのお店、レストランも徒歩にて!

寝室2、バスが1.5で、ランドリー付き。キッチンもまだまだ新しい!マスター寝室の裏には、デッキがついています。まだまだ、お庭は未開発ですが、お花や野菜菜園などでくる広さはあります。

今週末、オープンハウスしていますので、どうぞ! 










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Thursday, October 18, 2018

Looking for a home in Berkeley?

This may be a great time for you to buy!

The reason is simple! We have more inventory than ever!   In any given day, the number of homes for sale in Berkeley was between 35 and 60 for a long time.

But since early this month, the number got a lot bigger!  At this moment there are 86 residential listings (single detached, condos, townhouse, etc.,) that are actively listed.  At one time in a week ago, it hit 100!   This is rare.

Though you may still need to compete, you are not competing against 10 or more offers! It's a lot easier.  You sometimes see the listing agent is telling the list price is a transparent price, meaning that the seller will be okay and accept the offer as long as you write an offer on or above the figure.

How nice!

Of course, I recommend you use an experienced local agent (like me;)  to write an offer for you.  If you have any questions/issues, please feel free to contact me.

Best,
Hiroko
++++
バークレーで不動産を探していらっしゃる方、多いのでは?イーストベイではNo.1と言っていいほど、人気のある街です。

で、今がチャンスかも?!

と言いますのも、10月に入り、かなりの数の在庫が発生。大抵、35−60軒くらいの在庫があれば、まあ良し、というのが、バークレーだったんですが、今現在で、86軒。ここ1週間ほど前は、なんと100軒ありました。

これは、すごいことです。

もちろん、多少の競争は、人気のある物件にオファーを出す場合は、致し方ございませんが、本当に出しやすくなりました。戦略が立てやすい。

ローンの利子、まだ、そんなに上がってませんから、今が、チャンスです。

もちろん、経験のあるローカルな不動産エージェント=私(すみません、宣伝です。)にオファーを書いて頂くと、より、オファーが通る!

 市場の動向に耳を傾けながら、ハッピーホームハンティング!




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Home Buying Seminar (マイホーム購入セミナー)Nov. 17, 2018






こんにちは。

日本では、お家を購入したことがあるけれど、アメリカではまだ未経験な方。そろそろ、マイホームをと、でも、どこから初めて良いかわからないわからない方。日本語で、アメリカ不動産購入について、勉強してみませんか? 

セミナーの内容は下記の通りです。

1、不動産購入の過程
2、Rent VS. Buy  
3、ローンの種類と審査基準

4、 海外にある預金や、贈与金をどのように頭金に当てれば良いか)

5、Preapprovalのプロセス、大切さ
6、不動産エージェント、ローンエージェント、購入者の役割とかかわり合い。
7、不動産エージェンシーとは?
8、購入契約書とは?
9、ベイエリア不動産市場
10、Q & A 


日程:11月17日(土曜日)朝10時から12時。または、1時30分から3時30分
(午前の部、午後の部、どちらをご希望か、お知らせください。)

場所:人数によって、場所を変更する可能性もありますが、現在のところ、弊社のジャックロンドン事務所にて。 

人数に制限がありますので、必ずご予約をお願いいたします。ご予約は、510.409.3472または、hiroko@eastbaymodern.comまで。


よろしくお願いいたします。
津守弘子
カリフォルニア州公認不動産エージェント
DRE01842561
311 2nd St R-1
Oakland, CA 94611
website:  

Saturday, October 13, 2018

BAY AREA real estate market --- cooling down?!

おはようございます。

昨夜のNBCのニュースにて。。。。

https://www.nbcbayarea.com/on-air/as-seen-on/California-Housing-Market-to-Cool-Down__Bay-Area-497321721.html



そうなんです。あれから、10年が経ち、再び、マーケットの行方が定かではなくなってきました。

ここ、ずっと続いていたセラー市場から、緩やかにバランスのとれたマーケットの方向へと移りつつあるようです。

これが、バイヤー市場まで移動するかといえば、かなりの疑問です。というのも、まだまだ、ベイエリアでは需要の方が供給より多いですから。この狭いベイエリアで住宅を増加させるのは、困難であり資金のかかることです。それでもって、ベイエリアに住みたい方はたくさんいらっしゃいます。断念して、移動をされる方も多いですが。。。。

が、

少しは,ずっとお家を探しているバイヤーさんにとっては探しやすくなってきたというところです。ただ、バイヤーはおうちの値段だけではなく、住宅ローンの金利も購入時にかなり大きな影響を及ぼします。金利が1ポイントでも高くなれば、その分、すこしくらい物件の価格が減少しても、それが、金銭的にプラスになっているかは、計算しないとわかりませんね。

市場の動向に耳を傾けながら、ハッピーホームハンティング!



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Tuesday, October 9, 2018

Berkeley Real Estate Market Report - September 2018

おはようございます。

バークレー市の9月の不動産売上統計です。9月は少しゆっくりとした感じですね。一軒家の売上数は昨年に比べ、30%も減少です。また、9月に売り出された新物件は6%上昇。となると、供給数が増加したことになりますから、少しはバイヤーさんにとっては、買いやすくなっていることになります。




イーストベイで、マイホーム購入、売却をお考えですか?ご連絡ください。


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Monday, October 8, 2018

Oakland Real Estate Market Report - September 2018


おはようございます。またまた月曜日。いかがお過ごしでしょうか?

ベイエリアも随分、秋っぽくなって参りました。我が家にある、レッドウッド木(これは、杉の木の一種だと思うのですが)この週末、信じられないくらい、風で、葉を落としました。いつものことですが、必ず、綺麗に掃除した次の日に起こることです。

さてさて、9月のオークランド不動産情報です。 最近、そろそろマーケットが、緩やかであるが、変化が見られてきたのでは?という話をいろいろなところで伺いますが、 どうでしょうか?

中間売却価格は一軒家で17%昨年に較べ、増加しています。が、売却されたお家な168件。これは、16%も減少です。契約されるまで、平均で30日もかかっている。これは、かなり長いですね。 

在庫は5%ですが、減少です。



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Tuesday, October 2, 2018

Foundation replacement and seismic earthquake retrofit project

It's been five weeks since the actual work started and it's almost done.  So, I think it is a good time to tell you all about this project from start to finish.  Don't be afraid. Foundation replacement is not so bad,  as long as you have right people to guide you through. :)

We bought this house in Oakland Hills over 10 years ago.  The house was over a century old and the foundation was not perfect.  I had three structural engineers inspected the house in the past and nobody said I must replace the foundation, though there were cracks and some visible settlement around the house.

But I was tired of fixing walls every few years,

I finally saved up fund to go through this project.  I got a structural engineer to draw the plan.  It seemed quite easy for him to draw.  This drawing cost about $2K.  (It's very important to have a plan. Now you can ask three contractors to give you a bid. Without a plan/specification, you will not be able to compare quotes.

I checked Yelp and found three contractors with great reviews locally.  I gave a copy of plan to each contractor and invited them to come to take a look.  One didn't even care to visit.  He is no good. One came and took a look but started adding more works that was not my engineer's scope.  But he promised to give me a quote.  The other came and carefully examine the site.  Since the house is in hillside and our deck was wrapping around the house, he mentioned he would need extra time to do his job.  It made sense.  His quote and the 2nd one were very similar. But he was very detail oriented and didn't miss things when he wrote up a contract.  So, he won.  That was in March.

He started to pull the permit.  First the inspector came to take a look at existing site. The permit fee was another $2K.

Then of course the contractor was busy and won't be able to start for at least a couple of months and I didn't want the work done during the summer.  We decided to start this project at the end of August when the kids went back to school.

The contractor told me that we could live while they were working underneath of the house.  I doubt it. I thought I would be so hard.  BUT it was okay.  Of course it was loud, but the dust was manageable.

The first week, they shored up the house and demolish existing foundation.  Fun but very loud. Once it's done, they started forming frame for new foundation.  Lots of dirt and broken concrete came out from the crawl space.  It was mess!
 This was taken just after old foundation was removed.  


Three weeks later, it's time to pour new foundation! It took about 3-4 hours to pour but it looked that everything went well.

New foundation. I love concrete and love perfect foundation. 
You also see the seismic earthquake retrofit, too. 
Lots of plywood and bolting were used. 
 
I am very pleased.

 

 This is outside of basement.  To strengthen for earthquake, all the stucco was taken. 
New bolts were screwed into the concrete foundation. 
Plywood will be nailed in. Then wire and stucco will be installed again.


During the process, city inspectors came often.  They checked each process to make sure all are good.  We are at the final stage and once it's all done, we will have a final inspection.

I like pulling permit for any job that requires to do so.  I  kn ow many homeowners are reluctant to do so.  Yes, it costs extra. and it may take a bit longer.  But they will check and correct when there is any mistake.  

And you want to have a stamp from the city that your work has passed final inspection!

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Friday, September 14, 2018

Berkeley Real Estate - Friday update (September 14, 2018)

The number of inventories was changed!  It's JUMPED high!!


Please don't make a mistake.  Properties are selling well. But suddenly there are many new listings!  In the last seven days , 38 new properties were listed!  As of today 81 active listings are available for you to choose , priced at between $350,000 and $6,990,000!
In last 30 days 55 properties were sold and currently 35 properties are pending.  This means that we have about 1.5 to 2 months worth of inventories.  This is still not plenty in general. But it is for Berkeley.  Berkeley has been experiencing a very tight inventory for many months and usually less than a month worth supply of inventories.

This is a big change!!!  Have a nice weekend and you will have a great Sunday open house visit!

バークレー不動産市場に変化が見られます。こ保一週間ほどで、38軒もの新しいリスティングが売りに出されました。稀に見る傾向です。で、只今、81軒もの物件が売りに出されています。

この30日間に売却された物件が55軒、現在、契約済みの物件が35軒ですから、軽く1、5から2ヶ月分の在庫があるということになります。これは珍しい現象です。長い間バークレーの不動産の在庫状況はとてもタイトで、1ヶ月分もなかったのですから。

うーん、これは、バイヤーさんにとっては良い状況です。少しずつですが、市場のバランス良くなってきているようです。

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Thursday, September 13, 2018

Hot properties in East Bay - September 2018

木曜日はイーストベイのバークレーを中心としたエリアのブローカーツアーです。

今日、回った中で、いくつか、なかなかよろしいのではないか?と思うものを、ピックアップして見ました。(注)こちらどの物件もフィクサーです。

1. 2909 Straton St Berkeley - $599,000 3bed/1bath/1664sqft/5300sqft lot

この物件は、かなりの物件です。どこを残せば良いのか疑問で、ひょっとして、全壊して、立て直しが必要なのでは?と懸念しております。周りが、アパートディプレックス(二軒のお家が1つになった物件)が多いので、一軒家ではなく、多住宅を立てるということも可能では?と、思われます。もちろん、市のゾーニングにお伺いを立てなければいけませんが。。。。ポテンシャルはあります。価格はリスト価格の$599,000より、そんなに上がらないと思います。


2 .261 Colgate Ave Kensington $649,000 2bed/1bath/1135sqft/4000sqft lot

ケンジントンはバークレーの北の丘の上にある素敵な町ですが、この物件、お直しのやりがいがあるのでは?ともいます。この辺りの物件は、$1M上下の物件が多いですから、価格さえ合えば、良い投資になると思います。景色もありますし、リビングルームの窓がとっても大きく、素敵です。

裏庭は草木がぼうぼうですから、まずは、とにかく綺麗に空地にする必要があるでしょう。


3. 6 Willow Ln Kensington $749,000 4bed/2bath/1696sqft/4950sqft

この物件もケンジントンです。物件自体、特に内壁など、ほとんど貼り直しが必要かと思いますが、4ベッド、2バスですから、寝室を増やす必要はないでしょう。(それぞれの部屋のサイズは少し小さめのように思います。と、壁紙だらけでした。笑。

この物件も場所が良いですから、周りは$1Mを超えるようなお家ばっかりでした。

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Tuesday, September 11, 2018

JUST SOLD! 1353 Santa Fe Ave Berkeley

After 8 days on the market, this property received 14 offers.  10 days later, it welcomed a new owner!  Congratulations to my seller and a new owner!

Though I recently wrote about the market becoming soft on my blog site,  it may not be true in the Berkeley real estate yet.  There are so many bargain hunters out there.

This special house is located in a great neighborhood! Though it needs repairs and updates, I am sure it will be great again.  This 4-bedroom and 2-bathroom home with over 1,200sq ft interior on 5,000sq lot was listed for $649,000 and sold at $1,005,000!

If you are thinking of selling your home, please call me anytime.  I have a great marketing plan for your property.







昨日無事、登記が終了いたしました。リスティングをして8日でオファーが14件入りました。オープンハウスもものズゴイ人気でした。オファーをいただいて、10日でクロージングです。バークレーの不動産は本当に人気があります。また、場所が人気のあるウエストブレーというところなんです。最近は、丘の上より、平地のお家の人気が高いですね。皆さん、バートの駅まで歩いて行けたり、自転車で行動ができるところを好まれているようです。

 寝室が4つ、トイレが2つ、土地は5,000sqftですから、この辺りでは、大きい方ですね。$649、000で売りに出し、最終価格が$1,005000でした。セラーさんは大喜びでした。

不動産売却をお考えですか?おうちはとてもユニークなものですので、最適な結果が出るように、 それぞれのお家に合わせたマーケティングをいたします。


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Tuesday, August 21, 2018

1353 Santa Fe Ave Berkeley - JUST LISTED

Good morning!
Hope your Wednesday  is going to be great!

I just put my new listing on MLS!  It's a 4 bedrooms, & 2 bathrooms detached home in lovely Westbrae in Berkeley.   The house is a fixer and need your vision!  But I am sure it will be a great home once you done your work.

Here is some photos.  You will find more at 1353santafe.com.







おはようございます。

本日より、1353  Santa Fe Ave Berkeleyの売り出しが始まります。

なかなか、ポテンシャルのある、素敵なバークレーの物件です。が、お直しが、たくさん必要です。その分、お買い得で、最終的にご自分の好きなおうちに仕上げられるということで、人気が出ればなーと思っています。

実際に、寝室4室、バスルーム2つ。お庭は、前、横、後ろと使えますね。ガレージも別にありますが、これは、おそらく、立て直しが一番良いのではないでしょうか?

木曜日の朝、土曜日、日曜日とオープンハウスしていますので、どうぞ、お越しくださいね。

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Sunday, August 19, 2018

Market softening? (不動産市場に変化?)




8月も後半になり、夏休みを終えたご家庭もかなり多いのでは?と思います。

我が家も、無事、夏休みを終え、子供達は先週から、学校に復帰しました。嬉しー。子供らは、もういい年なので、別に何をしてあげなくてはいけないとかいう問題ではないのですが、あまりお家でグータラされ、ゲームばっかりされると、何故だか、腹立たしく思う私は、嫌なお母さんでしょうか? (子供に言わせると、そのようですが。。。。)

さてさて、この週末はかなりのお家が売りに出されています。また、価格差げ(price reduction)が、目に入ります。 どうしたものでしょうか?

まだまだ、バイヤーの市場(バイヤーに有利な市場ということ。とういことは、需要より、供給の方が、多い)とまではいえませんが、少し、そちらの方に移動しつつあるような気配です。 非常に微妙な動きが出てきています。

バークレーの市場を見て見ましょう。今日現在で、50軒の物件が売りに出されています。そのうち、20軒が20日以上売られています。また、10軒が値下げをしています。 20%が価格調整をしていて、40%が、20日を超えても、まだ、買い手が見つからないという状態です。

では、ついでに、オークランド市場をチェックして見ましょう。さすがに、オークランド大きいですね。388軒の物件が売り出し中です。189軒が20日以上売りに出されています。51軒が値下げをしています。ということは、48%以上の物件が、20日以上経って現在、買い手が見つかっていず、13%の物件が、価格調整をしているということになります。

むむー。考えますね。

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Wednesday, July 18, 2018

Decluttering my home (断捨離)

 

My garbage collection day is Wednesday, but normally my red bin (trash bin) is almost always more than a half empty.  And I felt we had so much stuff in the house since this year is our 10 year anniversary since we moved to this house.    

I have never lived in one place for this long since I moved to the US.  Changing where you live is tiring but you sure get rid of lots of things when you move.  No wonder my house feels a lot smaller. Besides, my kids got bigger.  
So I decided to declutter  my house.  Every Tuesday evening I fill up my red garbage bin with things I no longer needed.  There are a lot of things I haven't used in garage.  It was quite easy to decide.
We also had many books. It's nice to have them but they are getting out of control.  So, we have donated more than 10 boxes of books to our local library.  Hope they can either sell or reuse.
 http://www.oaklandlibrary.org/  
(Oakland Public Library)

Inside of my garage, I also found many many paint cans that previous owners left and that I bought.  Do you know you are not supposed to dispose them with regular trash?  You have to bring them in to special household hazard collection centers.  I found the following if you live in Alameda County.
It's free to residence. I went there today.  It was so efficient and they took care of everything.  Highly recommended.  Besides paints, they take all kinds of stuffs for you.  

We also had many clothes new and used. I took them to Salvation Army, hoping that they can be used again. Salvation Army will pick up things for you but when I tried to make an appointment, I got to wait for more than 1 month. So, I decided to bring them to them.  

Now my house got a bit cleaner, and bigger (at feast feel bigger),  

I will continue doing this. It's a good practice.  Besides, it's a lot easier to clean up the house now. 

+++++
 
 断捨離という言葉が、英語のdeclutteringに当てはまるかというと、そうではないような、そうであるような、なのですが、私の中では、ほとんど同様に思われています。で、断捨離の定義は下記の通りです。

断捨離とは?
(だんしゃり)とは、不要な物を減らし、生活に調和をもたらそうとする思想であり、やましたひでこ(山下英子)の著書において発表された。
  • 断:入ってくるいらない物を断つ。
  • 捨:家にずっとあるいらない物を捨てる。
  • 離:物への執着から離れる。
 (Wikipidiaより)
今回色々と、考えることがありまして、とにかく、要らないものを捨てましょうということになり、やって見ました。だいたい、ゴミ箱、ほとんど毎週、半分もゴミが入っていない状態だったんで、しばらく、ゴミ箱がいっぱいになるまで毎週、ものを処分しました。ガレージ、押し入れ、などなど、何年も使っていないものが沢山。
10年ほど、今の家に住んでいるのですが、家が小さくなったような気がするのは、物が多くなったからだと、わかりました。
 本棚も本がこれでもかというくらい入ってまして、本棚に入らない本は、図書館に寄付しました。大きな箱に10箱以上。でも、スッキリしました。嬉しい。(大帝の、公共図書館で、寄付を受け付けています。私は、オークランドの図書館に持って行きました。)
あと、普通のゴミには捨ててはいけない、電池や、ペンキなどなど。全て、そういうものを引き取ってくださるセンターに持ってきました。(上記にサイトのご案内しています。)

かなり家の中がスッキリしました。おすすめです。

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