久々にブログ更新です。 ４月１日より、カリフォルニアでのプロベートの制度が改正されました。 キーポイントはと言いますと、
カリフォルニア州でのプロベートは時間と費用がかかることで知られています。この新しい改正によって、迅速に財産を分配できる可能性が生まれました。 もちろん、箇条書きにしておりますので、詳細は、Caliornia AB2016を熟読され、弁護士に尋ねられることをお勧めいたします。 いつもお世話様です。イーストベイの不動産の事なら、津守弘子までよろしくお願い致します。 |
Tuesday, April 15, 2025
California AB2016: プロベート
Tuesday, December 24, 2024
Happy Holidays!!!
２０２４年はどのような年でしたか？ 私にとっては結構大変な年でした。はやく２０２５年がきてほしい。２０２５年が良い年になりますように。
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Sunday, December 22, 2024
Selling your home? (不動産売却をお考えですか？）
これ、英語なんですが、よければ、差し上げます。どうぞ、お問い合わせください。
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Saturday, December 21, 2024
November 2024 Berkeley Real Estate Market Report (2024年11月バークレー市の不動産売買報告）
バークレー市の11月の不動産売買状況です。
中間売値は多少ですが、上昇しています。11月の売出し中の物件数は去年より５５％増加しています。これはバイヤーにとっては嬉しいことです。が、契約に入る迄にかかる時間が14日。まだまだ競争は激しいようです。これはセラーにとっては嬉しいことです。
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バイヤーにとってはバークレーは、競争が激しいようです。少しでも住宅ローンの利子が下がれば良いのですが。。。。
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１５％のセラーがリスト価格より低い価格で売却をし、８０％のセラーがリスト価格より高い価格で売却したようです。どちらも、去年の11月に比べると、バイヤーに有利な方に動向しているようです。
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Wednesday, December 18, 2024
November 2024 Oakland Real Estate Market Report (2024年11月オークランド市の不動産売買報告）
11月のオークランド市の不動産売買の状況です。
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売買中値は去年の11月に比べ、１７％の減少です。売り出し中の物件は、去年に較べ４４％増加です。ということは、去年と比較し、市場はよりバイヤー市場に傾いているということです。（バイヤーにとってそれは有利なことです。）
ただ、注意していただきたいのは、オークランドはイーストベイでも大きな市ですので、地域によってかなり差があります。例えば、Zip code 94611は低迷気味です。が、94609,94618はとても人気で多数オファーと売却値段がリスト価格よりかなり高くなって、取引が終了しているようです。
さて、ローンの利子が先月より少し上がってますので、ローンを組むバイヤーにとっては多少ですが、不利にはなっています。が、売却値が落ちていますので、利子の上昇はあまり影響を与えていないようです。
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Wednesday, December 4, 2024
October 2024 Oakland Real Estate Market Report (2024年10月オークランド市の不動産売買報告）
オークランド市は、以下の通りです。
こちらも中央売却値は減少。リスティング在庫は去年に比べ、61.３％も増加しています。 売却価格は売り出し価格とさほど差はありません。が、オークランド市は地域によってかなりの差がありますので、ご自分の興味のある地域について再度、調査する必要があります。
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バイヤーにとっては、去年よりお得になっていますね。利子が下がり、価格も多少なりとは下がっていますので（注：地域によります。）良いチャンスだと思います。
セラーは、まずはマーケットの動向を理解しなければなりません。過去のデータは参考になりますが、これからリスティングするということは、マーケットの最先端 （マーケットの動向を作っている）です。ご自分のエージェントと相談し、最適な売り出し価格を設定することが大切です。１０月の統計を見ますと、３３％のリスティングが、値下げをしなければならな買ったということは、設定価格がマーケット価格より高かったということです。もちろん、これは結果報告になるのですが、設定価格を誤りますと、必要以上に契約に結びつくまでに時間がかかります。
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October 2024 - Berkeley Real Estate Market Report (2024年10月のバークレー市の不動産売買報告）
はやくも師走となりましたが、10月のバークレー市の不動産売買の動向をお知らせいたします。価格は下がり気味です。在庫は増加。が、契約になるまでは２週間とまだまだ、セラーマーケットと言っても良いでしょう。２０％ほど売却価格が売り出し価格を上まっている物件がありますが、１６％ほどはオリジナルの売り出し価格で売れず、価格を下げて売りに出しているようです。
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さて、バイヤーにとってはどうでしょうか？利子が昨年に比べると１％以上下がってますので、買いやすくはなっています。２Bedの物件の中央値が＄795,000というのは近年ではあまり見られなかったのではないでしょうか？ 金利は下がればその都度リファイナンスができますから、価格が安いうちに購入することは長い目で見れば、とても良い戦略です。
セラーにとっては、以前ほど、飛ぶように売れるということは少なくなってきたようです。ここで重要なのは、いかに今現在のマーケットを把握して適切な売り出し価格をつけるかということです。この価格によって、どれだけ契約に着くまでに時間がかかるか、また、売却価格がどのように展開するかがかかってきます。よりローカルでマーケットを熟知し、データを提供してくれるリスティングエージェントが必要です。
ちなみに、11月はマーケットが回復気味でした。では、11月のデータが出ましたら、またご連絡いたします。
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Monday, September 30, 2024
2025年の住宅市場予測！
なぜ今が、絶好のチャンスなのか？？？
2025年に、サンフランシスコベイエリアで住宅の購入又は、売却を考えていらっしゃるのであれば、今が先手を打つ絶好のタイミングです！ カリフォルニア不動産協会（C.A.R.）によると、2025年の住宅市場は、好機の年となる見込みで、住宅販売、価格共に、上昇が予測されています。購入、又は、売却をお考えの方は、ベイエリアの不動産エージェントと連携することで、競争で有利な立場に立てるでしょう。以下がカリフォルニア州の住宅市場予測の内容です：
2025年、住宅販売が急増する見込み
C.A.R.は、来年の住宅販売が10.5%増加し、304,400戸の一戸建て住宅が取引されると予測しています。これは、2024年の予測値275,400戸からの増加となります。つまり、購入希望者が増加し、特にベイエリアのような人気エリアでは、競争が激しくなる可能性があります。何事も準備が大切！ 事前に準備しておくことで、市場より、一歩先を行くことができます！
カリフォルニア州の住宅価格は引き続き上昇
売却希望者にとって嬉しいニュースです！カリフォルニア州の中央値の住宅価格は、2025年に4.6%上昇し、$909,400になると予測されています。これは2024年に予想される6.8%の増加に続くものです。需要は多く、それに対して限られた供給が、この安定した上昇傾向を後押ししています。もし売却を検討されているのであれば、より高リターンを得られるチャンスです。
カリフォルニア州の2025年の住宅市場予測
出典：カリフォルニア不動産協会
低金利が購入者にチャンスを生む
購入者にとっても、この予測は明るい材料です。30年固定住宅ローンの金利は2025年には平均5.9%にまで下がると予想されており、これは過去2年以上で最も低い水準です。これにより、多くの人々、特に初めて住宅を購入する人にとって、住宅取得がより手頃になります。しかし、市場に多くの購入者が参入するため、早めの行動でラッシュを避けることが賢明です。
在庫は改善するものの、競争は続く
2025年に販売される住宅数は10%増加すると予想されているものの、供給量は依然として過去の水準には達しないでしょう。高い住宅ローン金利によって多くの住宅所有者が売却を控えていた「ロックイン効果」は、金利が低下することで緩和され、売却者が住宅を市場に出すことが予想されます。しかし、需要が供給を上回る可能性が高いため、市場は引き続き競争が激しい状況が続くでしょう。
早めに行動することが成功のカギ
購入予定でも売却予定でも、早めに不動産エージェントと連携することで、市場が変化に迅速に適応することができます。売却者は、売却にあたり、物件の修理、アップデートなどをすることができ、より高い利益を上げれるように、準備ができます。また、購入者は、ローンのプレアプルーバルを手にいれ、最適な金利を確保し、希望の物件が市場に出た際に、迅速に行動することができます。
ベイエリアモダン不動産では、購入・売却プロセスのすべての段階で、お客様をサポートし、ベイエリア市場で、成功するためにお手伝い致します。市場の変化に合わせたベストな戦略で、不動産売買のスタートからフィニッシュまで、サポートをしております。
2025年市場を活用する準備はできていますか？
他の人が動き出す前に！ どうぞ、お気軽にご連絡くださいませ。
津守弘子
ベイエリアモダン不動産
不動産エージェント
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Thursday, July 11, 2024
A Change Is Coming on August 17 2024 (８月１７日より、不動産業界に大きな変化が！）
昨年に始まった不動産業界のバイヤーコミッションの訴訟により、８月１７日より売買用の書類が大きく変わります。
毎週のように業界の協会（National Association of Realtors, California Association of Realtors, Bridge Association of Realtors)からEmailがアップデートが入るのですが、昨日、新しい書類の公開がありました。
個人的な感想としては、なるほど、良いではないか！と思いました。
コミッションを含め、不動産売買にあったっては、全てが交渉可能ということをまず前提において下さい。これは過去もそうでしたし、これからもそうです。
が、過去においては交渉可能ではあるんですが、皆がこうするから、同じようにするという傾向がありました。
これを、根本的になくするのが今回の大きなステップアップです。
そのために、他州ではどのような書類を用意されるのか知りませんが、私が所属するカリフォルニア州においては、リスティングの契約書から、バイヤーブローカーへの協力手数料(Commission to Cooperating broker)という項目が削除されました。
これは、素晴らしいことです。
リスティングの面接にお客様のところに訪れて、コミッションの話をします。その時に、自分のブローカーへのコミッションを交渉するのは当たり前です。が、未知のバイヤーのブローカーのために、何故、リスティングをいただく時にお願いする必要があるんでしょうか？ もちろん、ゼロということもできるんです。が、他のリスティングが皆、幾らかのコミッションを差し上げるというのに、自分のリスティングだけ何もないと、どうしてもネガティブに取られます。
という、慣習でずっと続いていたバイヤーブローカーへのコミッションをリスティング契約の時に設定するという伝統が今、崩れます。
今後は、バイヤーは、ご自分のエージェントと、仕事は始める前に、ご自分が雇うエージェント、ブローカーと手数料（コミッション）について、交渉する必要があります。ご自分のエージェントがどのような仕事をしてくれるのか、詳細を尋ねて下さいね。また、コミッションの仕組みもおそらく、ブローカーによってかなり違ってくると思います。例えば、ブローカーAは一律のコミッション、ブローカーBは売値のxx％、ブローカーCは時間給で来るかもしれません。
未知の世界なので、今後どうなるか、実物です。
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Thursday, May 23, 2024
Buyer Representation Part 2
Buyer Representation Agreementについて要約を書きましたが、さて、もう少し詳しく書いてみましょう。
お家を売却するときはListing Agentを探しますね。その時は皆さん、結構真剣と言おうか、基本的に１名に絞る訳ですから、その方とこれからやっていけるか、どういう内容のサービスをしてくださるか、さて、報酬はおいくらか？など、仕事を始める前に交渉します。
しかしながら、お家購入の際は、そこまで神経質に選択をされない方が大半だと思います。それは、お仕事を始める前にきっちりとした契約書（Buyer Representation Agreement)をこれまで署名していない方が大半だからです。大抵の場合は、Agency Agreementをオファーを作成時に署名します。それまでは、皆さん、なんとなく、Agent Aと探しているけれど、あまりコミットしていない。というのが現状です。もちろん、倫理に反しますが、浮気をされるバイヤーさんもいらっしゃいます。 例えば、Agent Aがいるのに、オープンハウスに行って、”いやー、別にエージェントいません。オファー書いてくれますか？”なんて、リスティングエージェントにお願いされる方もいらっしゃいます。
それが、できなくなります。
不動産エージェントの報酬は仕事が完了するまで（不動産の売却終了まで）全く入りません。早ければ、３ヶ月ほどで終了しますが、１年ほど終了までかかる方もいらっしゃいます。それはとても長い時間と費用の投資だと、理解して下さい。
残念ながら、全てのエージェントが報酬分の価値があるとは言えませんが、思ったより皆さん、頑張って、クライアントのために働いていると理解して下さい。全てのクライアントが売買を終了するわけではありませんから、無償で働くこともあるんです。
コミッションが高すぎるとおっしゃる方もいらっしゃいますが、売買に成功されたクライアントは、その分の価値はあるとおっしゃって下さいます。そういう結論に達せなかった場合は、そのエージェントとうまくいかなかったのかもしれません。
バイヤーさんも今後、エージェント選びをきちんとして頂いて、その方にコミットして下さいね。できない場合は、Buyer Representation Agreementをキャンセルする必要があります。
以上です。
いつもお世話様です。イーストベイの不動産の事なら、津守弘子までよろしくお願い致します。
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