Tuesday, April 27, 2021

Non-Contingent Offer

不動産市場、強烈な競争が続いていますが、そんな中で、 オファーを提出するにあたり、コンティンジェンシーなしのオファーを書かれるバイヤーがたくさんいらっしゃいます。

それは、多数オファーの中で、勝つための手段ですが、ご理解になっていらっしゃいますか?



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Tuesday, April 13, 2021

1ベッドルームコンドミニアム (オークランドダウンタウン)売却終了。

今日は。

不動産、バブルだとか、なんだとか、しょっちゅう言われてますが、ここ10年ほど、上昇のみです。2021年は、どうなるのか?と心配していましたが、今年も右上がり。とにかく、在庫が稀少ですので、どの物件も多数オファーを手に入れているようです。

2−3件のオファーから、30件以上のオファーを手に入れる物件もあります。

さてさて、ベイエリアの物件ですが、一軒家が断然バイヤーに好まれているようです。コンドは売れてはいますが、すごい売れ行きではありません。

オークランドダウンタウンにある私のリスティングが、ようやくエスクローがクローズして、売却終了です。




どの契約も、いつも何か新しいことを学びます。今回は、ほとんどバイヤーとネゴすることもなく、スムーズには行ってはいたのですが、今回のローン会社とは初めてのディールであったので、少し手こずりました。

契約書には全ての項目に締め切りがあります。その締め切りは守るのが原則です。が、もしなんらかの理由で守れない場合、一体、相手方に、いつ、その守れない理由を説明して、了承を得るのが良いのでしょうか?

当然ながら、その締め切り日前に、行動を起こす必要があります。が、全くそれをしないのです。いつもこちらから、催促しなければいけない。アップタイトにならなくても良いのですが、ビジネスですから、きちんとしてもらいたいものです。

最終的に一日遅れのクローズですから、文句はないのですが、コミュニケーションは本当に大切です。


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Monday, March 22, 2021

物件在庫:希少

 East Bay不動産の2月の動向です。一軒家、コンドミニアムともに、売れ行きは上好です。去年と比較し、13−14%売れ件数が増加しています。売却値も一軒家は25%も増加しています。

が、新リスティングは1%減少しています。

これは、どの様に理解すれば良いのでしょうか?




とにかく、物件が希少と言うことです。市場に供給が少ない、が、まだまだ需要がある場合は、競争が激しくなります。そのため、価格は上昇、契約済みになる期間(Days On the Market)が短縮されます。


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Thursday, March 11, 2021

Pending.... 989 Franklin st #302 Oakland

Delightful Downtown Oakland Condo (1bed/1bath)契約になりました!



989 Franklin St #302 Oakland





このコンドミニアムですが、オークランドダウンタウンのチャイナタウンにあります。場所柄、とても賑やかで、活気があります。が、一旦、建物の中に入ると、静かです。特にこの物件はコーナーにありますので、ゆっくりとくつろげそうです。

お家を売却しようかな?と思っていらっしゃる方があれば、是非、ご連絡ください。

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Wednesday, February 24, 2021

Coming Soon .... Condo in DT Oakland

 はるうららな今日、気持ちが良いですね。

明日、プロに写真を撮ってもらいますが、オークランドのダウンタウンにあるこの物件。お手頃の値段で、売りに出します。(金曜日かな?)






床張り、変えました。新品!

壁も塗り替えましたよ。


どうぞ楽しみししておいてくださいね。

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Tuesday, February 23, 2021

Oakland Real Estate Report January 2021

 さてさて、1月のオークランド市の不動産売上はどんなものでしょうか? 一年前に比べ、売上数、売値、全て上昇です。その上、契約になるまでの日数が減少していますから、この市場、さらに、セラーズマーケット(売り手市場)ということになります。



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Wednesday, January 27, 2021

リファイナンス! (Please refinance your mortgage!!!)

 住宅ローンをお持ちの方、最近リファイナンスされましたか? されていなければ、是非、ご考慮くださいね。これは、手っ取り早い節約です。


私は、去年の7月に30年ローンから15年ローンに変更しました。確か、元々は、3.875%の30年ローンで、それを、2.875%の15年ローンにしました。もちろん、30年から15年にすると、この場合は月々の支払いは増加します。が、その分、支払わなければならない利子が、びっくりするくらい減少します。大満足でした。

今年に入り、ふとしたことで、最近の利子の動向をローンエージェントに伺ってみると、さらに低くなっているとのこと。只今、再度、リファイナンス中です。この、リファイナンス超スピーディーで、10日くらいで終わるんではないでしょうか?

2.25%です。これ、クロージングの費用はローン会社持ちです。

リファイナンスで気をつけて頂きたいのは、というか私のおすすめは、必ず、クロージング費用のかからないものを選択することです。 そうすれば、全く自分に費用がかからないので、その後、また、レートがよくなれば、簡単にリファイナンスができます。もし、費用のかかるものを選択すれば、その費用を考慮に入れてリファイナンスの損得を計算する必要があります。

とにかく、今、リファイナンスの良い時期ですよ!

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Tuesday, January 26, 2021

Oakland Real Estate Sales Report - December 2020

 まだ、1ヶ月しか経っていないですが、随分遠い昔のように思える、2020年の12月。

オークランドの不動産の動向です。


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Wednesday, December 30, 2020

大晦日日記

2020年、いよいよもうすぐ終了。



いかが過ごされましたか? 健康で過ごされたことを望んでいます。


我が家族といいますと。。。。1月に娘が膝の手術をした以外は、大きな健康面での心配はなしに終わりそうです。

3月から高校生の子供達と、XX才の旦那と4人での親密?な暮らしが始まりました。本当に子供達が大きくてよかったと思います。小さいお子さんのいらっしゃる家庭はかなり大変であったと思います。お疲れ様です。(まだ続きますが。。。。)

トイレットペーパーの購入に非常に時間がかかった、4月、5月。買い置きが好きではないので、今まではしなかったのですが、あれ以来、コスコに行くたびに、必ず、トイレットペーパーを購入して帰ります。(が、今月はまた、完売されてました。がくっり。)

4月の里帰りがおじゃんになり、その航空チケットの払い戻しがとても大変でした。私と息子はユナイテッド航空直接に購入し、2ヶ月ほどで全額払い戻し。夫と娘のチケットは某旅行代理店経由で買ったんですが、それの払い戻しは、Email、電話、手紙、脅しも多少入れてましたが、今月返金されました。100%ではなかったですが、まあ、これ以上関わりにはなりたくないと思い、承諾。

ほんと、大変ですね。世界が、今生きている方々が、今までに経験したことのないことを皆で、経験して、運、不運もありますが、いろいろな所で、この世がいかに不公平に成り立っているかが、なんとなくですが、実感してしまったという、かんじでではないでしょうか?

どんな、いい案件でも、それに伴い、ラッキーな人と、アンラッキーな人がいて、、、、政府から降りる援助金も、もちろん、収入によって限界をつけなくてはならないのですが、夫婦で$150Kまで。。。でも、どこかでどなたかが、$150,001儲けてしまうと。。。。

私のお仕事、不動産はと言いますと。。。。不動産業界は、エッセンシャルワークですので、必要とあれば、物件を見せたり、お客様とお会いしたりします。お会いすると言っても、マスクして、6フィートですから、あまりパッとしません。

日本なんかの様子を見ますと、皆、結構普通に外食なんかしている用に見えるのですが、こちらは大変です。年末に外出規制が強化される前に、何度か、レストランに行きましたが、なんだか落ち着いて、ご飯を食べるという気にはならなかったですね。ウエートレスの防御マスク、シールドなんかみてますと(もちろん、それは、彼らにとっては必要なものなんですが)いいやーお家で食べよーと思いました。

なのに、コロナがどんどん、増加中。カリフォルニア ただいま、最悪です。

予防注射が、出回りましたが、大半の方が接種できるのは一体いつになるのでしょうか?待つしかないのですが、疲れ気味の方も出ていているのでは? 心身ともに疲れます。


が、

どうぞ、もう少し、我慢で、良いお年をお迎えください。来年こそは、お会いできることを楽しみにしています。

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Friday, November 27, 2020

Real Estate Commission (不動産仲介費の答え)

 答えです。

1。これは、難しい質問なんです、実は。。。基本的にはセラーがセラーの雇ったエージェントのブローカーとバイヤーが雇ったエージェントのブローカーに支払います。この額は売却額の%が一番主用です。ですが、額を最初から固定することもできます。

”バイヤーは、エージェントに直接仲介費を支払はなくて良い” なんていうことをバイヤーエージェントからお聞きになることがあると思いますが、こういう仕組みになっているから、バイヤーエージェントはそのようにおしゃるんです。

ちなみに、このコミッションについては、セラーがセラーのエージェントとリスティングの契約書を交わすときに、全体のコミッション、また、バイヤーエージェントへのコミッションをどのようにして支払うかを、決定し、合意の上、契約書に署名します。答えは、2です。が、リスティング契約書によっては、他の答えになる可能性はあります。

2。1で答えてしまったかもしれませんが、仲介費は売却額の%で支払う場合が、99%と言っても過言ではないでしょう。が、もちろん、固定額で契約を結ぶこともできます。 答えは、三番です。


3。仲介費は、交渉可能です。答えは1です。注意をして頂きたいのは、安ければ安い方が良いというのは大間違いだということです。エージェント、また、エージェントの属するブローカーによって、本当にピンからキリまでございます。知識のないエージェント、マーケティングをしない、できないエージェント、責任を持たないエージェント・ブローカーなどなど。不動産は大きな額の買い物ですから、間違いのないように信頼のおけるブローカーを使用する必要があります。

4。三番の5%がメインストリートです。余談ですが、大抵の場合、この5%をバイヤーブローカーとセラーブローカーが折半します。(2.5%ずつ)その中から、ブローカーはエージェントに支払いをします。

5。この1%だけをきけば、セラーさんは、”通常だったら5%なのに1%で済むんだったら、4%も得するの?”なんて思いますよね。でも、そうではないんです。この1%というのは、セラー側に支払う、通常2.5%の費用(4を参照してください)が1%になるということです。が、1%にするためには、1年以内にRedfinを使用して再度、お家を購入するという条件が課されます。また、それも、後で、条件を満たせば、その分を返却してくれるという仕組みなようです。バイヤー側に支払う仲介費については大抵の場合は2.5%です。リスティング契約書を結ぶときにその%を減らさない限りは、変わりません。

    表にしてみました。



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