Tuesday, October 11, 2022

Three superb view homes that can't find owners yet!

 私がもう、10年以上暮らしている、オークランドのモンクレアーで、いつも愛犬と散歩に行く道に、サンフランシスコ湾岸、ゴールデンゲートブリッジから、ベイブリッジまで見える素敵なお家が3軒、ずっと売りに出されています。

(うちのわんこがはてなの顔をしています。)

去年だったら、あっという間に売れたのだろうけれど、どのお家も売りに出すタイミングが外れたんですね。契約に入った物件もありますが、昨日のブログで書いたBack On marketというやつです。2回繰り返している物件もあります。これは、セラーや、セラーのエージェントにとってかなりストレスが溜まる状態です。

セラーさんに、今売り時ですか?なんてよく尋ねられます。そう尋ねられる時は、皆さん、まだまだ家の価値が上がるのでは?と、懸念している時です。

今年残すところ、3ヶ月を切りましたが、安定した時期ではないですね。ただ、先月から実際に価格は下がりはじめました。この傾向がいつまで続くかは、やっぱり未知の世界です。今後しばらく下がると思えば、今売るのが一番良いでしょうし、来年春くらいにでも、また、価格が上がっていくように思われ、それまで売らなくても良いのであれば、待つのも手ですね。

ほんと、市場を読むのは難しいですね。

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Monday, October 10, 2022

Back on Market & Price Adjustment

 さてさて、

Back on marketをご存知ですか? これは一度契約になった物件が何らかの理由で、再度市場に売りに出されることを言います。




大抵の理由は、バイヤーによる契約のキャンセルです。今年の春頃までは、ほとんどそういう物件はありませんでしたが、夏頃から、頻繁になり、今ではかなりの物件が、一度契約済になったにも関わらず、再度、売り出されいます。

Price Adjustmentは、99%のケースがPrice Reduction = 値下げです。が、値下げというよりも、価格調整という方が、聞こえが良いですね。

今後の不動産市場の動向は、経済に大きく左右されると思います。株式が安定して、利息が安定することを待つばかりですね。


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Friday, October 7, 2022

イーストベイ不動産:9月の売り上げ報告

おはようございます。

9月のデータが出来上がりました。不動産市場の変化が数字として見えてきました。

まずはイーストベイ全体の9月の売り上げ。中間売却価格、ダウンです。契約までにかかる期間(Days on the market)はかなりのアップ。それに、売却数は、ダウン。

これはまさしく、セラーの市場から、バイヤーの市場に移行していると言っていいでしょう。が、今回の市場の変化で大きな難問は、住宅ローンの急上昇です。物件自体の価格は下がったものの、ローンの利子が上がり過ぎて、バイヤーは手が出せなくなっているようです。

また、新築物件の契約を一年ほど前にされた方は、ようやく、その物件が完成して、ローンを組もうとしたら、利子が、倍になっている?! とてもじゃないが、膨大になったローンを払っていけないという悲惨な状況に陥っていらっしゃる方もいるようです。





オークランド市場もやはり、同じ傾向です。中間価格、ダウン。Days on the marketはアップ。売却数はダウン。


今日は、株式がまたまた、ダウンです。過去2年間が良過ぎたんですよね。不動産も株式も長期決戦で行くのが良さそうです。


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Thursday, September 15, 2022

Oakland Real Estate - August Sales Report

9月も半ば。

一気に肌寒い今日この頃。先週の暑さは何処へ行ったのでしょうか?

さてさて、8月のオークランド不動産の結果をご紹介いたします。住宅ローンの利子は、右あがり、ついに30年ローンは6%を越したそうな。株式市場は毎日ハラハラしてしまいます。が、それも、慣れてきたかな?

今までが、平穏で良過ぎたと思うようにしています。


価格は去年に較べ、上がっています。が、契約に入るまでの日数がかなりかかっています。また、売上数はかなり落ちていますね。私のご近所でも、なぜだか売れない家が、ポツポツの出てきています。半年前であれば、2週間で売れたろうに。ちょっとした、リスト価格の設定の仕方や、本当、売りに出す時期が1週間ずれただけで、苦労しているセラーさんがいらっしゃるようです。

今後のマーケット、どうなりますことやら。ちなみに、6%の金利はかなりピンチだとおもっいらっしゃるかも知れませんが、決して悪くないですよ。



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Wednesday, July 20, 2022

Helping First-Time Home Buyer!

 マイホームを購入したいのだけれど、何から初めて良いかわからない人、何となく理解しているけれど、もっと詳しく知りたい方。ご連絡ください。パンフレットをお送りしますよ。



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30-year mortgage is NOT a 30-year Commitment.

 (Not even one year!*)




おはようございます。不動産購入ご希望の方は、最近の住宅ローンの利子の上昇で迷われている方が多いと思いますが。。。。


住宅ローンというのは、30年固定、15年固定、10年固定、5年固定その後変動、などいろいろな種類があります。

が、これは決して満期まで変更できないものではないのです。大抵の場合はペナルティーなしで新しいローンへリファイナンスできるということを覚えておいてくださいね。(署名する前にご自分のローンの詳細をきっちり把握してください!)

現在、30年固定は、5%ちょいの利子です。ここ1年ほど不動産の動向をチェックされていた方にとっては、これは高い!と、思われるかもしれません。

が、この利子は歴史的には、まだまだ、低いんです。もし今後、1年先、2年先にまた利子が落ちましたら、その時にリファイナンスができるんです。住宅ローンというのは決して、長期のコミットメントではないと言うことです。

逆に、今後、利子が8%ー10%まで上がったとします。そうしましたら、どんどん、不動産が購入できなくなります。また、5%でローンを組んだ住宅ローン額は今後上昇しないと言うことは、経済的にとっても落ち着くことなんです。

短期で投資として不動産を、とお考えの方にはなかなか市場は読みにくいですが、ご自分が住むお家、長期(10年以上)を考えた場合には、今のような市場でも決して悪くないんです。

借家の方は、今後、インフレでどんどん家賃が上がっていくでしょう。が、固定利子のローンを組んで購入しておけば、ローンはずっと、同じ額です。

私は、現在の家を2008年の夏に購入しました。丁度、バブルが始まる前、まだ、価格は落ちていませんでした。が、家が必要でした。利子も6%を超えていたと思います。その後、2012年ほどまでは、家の価値が購入価格より下がってました。

あれから、14年です。2022年の現在、価値は倍になっています。また、何度かリファイナンスしましたから、今のローンの支払いは、1ベッドのアパートを借りるくらいの出費です。

と言うことで、住処は大抵、どなたにも必需品ですので、少し不動産市場が落ち着いた現在は、ずっとオファーを出しても買えなかったバイヤーさんにとっては絶好のチャンスです。

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*Please read your loan document in details. But most loans are okay for you to refinance anytime.

Sunday, June 26, 2022

Real Estate Market --- Shifting (不動産市場に変化!)

 



おはようございます。

ここ数ヶ月の間に不動産市場に変化が現れています。以前のように断然セラー市場とは言えなくなってきました。その主な理由が住宅ローン利子の上昇にあります。

利子の上昇により、バイヤーの予算がぐーんと低くなりました。

ちょっと、シナリオで、ご説明。

1。元々、$500Kの物件を20%(100K)頭金で、3.5%の住宅ローンを組もうとしていた方。この方の住宅ローンは月々$1、796でした。

2。さてさて、この、住宅ローンの支払いは変えられません。だって、お給料も上がっていないし、物価は上昇中ですから。。。。$100Kの頭金を入れて、5.5%のローンを組んでみると、一体いくらの物件が買えるのでしょうか。。。




なんと、




$415、000です!!!これで、月々$1、789です。


この$85、000の違い、何たることか? 17%価格が減少しなければ、買えない。これは、ありうるのでしょうか?


株式はと言いますと、

Dow Jones

52-wk high
36,952.65
52-wk low
29,653.29
20% off from 52-wk high to low


    
52-wk high
16,212.23
52-wk low
10,565.14
35% off from 52-wk high to low

となると、20%程の不動産の価格減少もあり得そうですね。株にしろ、不動産にしろ、最も有利なタイミングで取引をするということは、非常に難しいです。が、長期で見れば、どちらも利益の上がる投資になります。

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Thursday, April 28, 2022

More new listings in Berkeley!

もうすぐ5月になりますが、、、、

今年になって、非常にリスティングが少なかったのですが、ここ一週間くらい、急にリスティングが増えています。現在、一軒家のリスティングが61軒あります。

まだまだ、在庫薄ですが、バークレー市では、これはかなり増えた方です。大体、これで、1ヶ月分の在庫がある状態です。

在庫物件目を通しましたが、まさに、リスト価格超低いです。初めてイーストベイでマイホームを購入しようと思っている方は特に、ローカルの知識のあるエージェントと組んで、勝負に望ん手ください。

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Wednesday, April 27, 2022

Berkeley Real Estate Newsletter- April 2022 edition

2008年に始めた不動産売買の仕事もあっという間に15年となりました。

バークレーは私が仕事始めをした場所であり、今でもやはりお気に入りです。

あの頃はお家もほんと、安かったです。今では、$1M以下で買えるお家は、希少です。さてさて、3月の数字が出てきました。郵便でバークレー在住の方にはお送りしていますが、バイヤーの方にも有利な情報です。



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Thursday, April 21, 2022

What can you buy at $1.5M in Bay Area?

さてさて、

1億5千ドル(すごい金額なように思われますが、、、)で、一体どのような物件がベイエリアで買えるのでしょうか?最近売却されたもので、魅力的なものを抜擢してみました。

まずは、


サウスベイ

クパチーノに属する、2ベッド、2バスで、1000sqftを切れるタウンハウスが、2ヶ月前に$1.5Mにて売却!

8089 Park Villa Cir,

CUPERTINO, CA 95014

$1,500,000
Sold Price
2
Beds
2
Baths
942


サンフランシスコ

オーシャンビーチの間近に位置するこの物件。一軒家です!地下に小さな台所、2ベッド、1バスがありますから、中々お得な物件のように思われます。

2318 47th Ave,
San Francisco, CA 94116

$1,490,000
Sold Price
2
Beds
1
Bath
1,162


マリーン

MCMでとても人気のあるJoseph Eichler の物件です。San Rafael にはEichlerの物件がたくさんあります。

898 Penny Royal Ln,
San Rafael, CA 94903

$1,566,000
Sold Price
3
Beds
2
Baths
1,321


そして、我ら、イーストベイ

バークレーは、イーストベイでは大人気です。こちら、とっても可愛らしいお家です。最近は丘の上(Berkeley Hills)にある物件より、いわゆる平地(Flat landと私たちは読んでいますが)にある物件が人気です。車なしで生活可能、山火事の心配なし、家庭菜園もしやすいなどなどの利点があります。また、山火事の心配もありますが、そのため、年々、火災保険が鰻登りです。ということで、いかがでしょうか?

832 Neilson St,

Berkeley, CA 94707

$1,490,000
Sold Price
2
Beds
1
Bath
904
S

あなたはどちらでお家を購入したいですか?

追伸:写真なしで申し訳ありませんね。他の方が撮影された写真は無断で使用できませんので、ご了承ください。ググってみてください。


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