Real Estate Market --- Shifting (不動産市場に変化！）

 

おはようございます。

ここ数ヶ月の間に不動産市場に変化が現れています。以前のように断然セラー市場とは言えなくなってきました。その主な理由が住宅ローン利子の上昇にあります。

利子の上昇により、バイヤーの予算がぐーんと低くなりました。

ちょっと、シナリオで、ご説明。

１。元々、＄５００Kの物件を２０％（１００K）頭金で、3.５％の住宅ローンを組もうとしていた方。この方の住宅ローンは月々＄１、７９６でした。

２。さてさて、この、住宅ローンの支払いは変えられません。だって、お給料も上がっていないし、物価は上昇中ですから。。。。＄１００Kの頭金を入れて、5.５％のローンを組んでみると、一体いくらの物件が買えるのでしょうか。。。

なんと、

＄４１５、０００です！！！これで、月々＄１、７８９です。

この＄８５、０００の違い、何たることか？　１７％価格が減少しなければ、買えない。これは、ありうるのでしょうか？

株式はと言いますと、

Dow Jones

52-wk high	36,952.65
52-wk low	29,653.29

20% off from 52-wk high to low

    

52-wk high	16,212.23
52-wk low	10,565.14

35% off from 52-wk high to low

となると、２０％程の不動産の価格減少もあり得そうですね。株にしろ、不動産にしろ、最も有利なタイミングで取引をするということは、非常に難しいです。が、長期で見れば、どちらも利益の上がる投資になります。

いつもお世話様です。イーストベイの不動産の事なら、津守弘子までよろしくお願い致します。

510.409.3472またはhiroko@bayareamodern.com

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March 2022 East Bay Real Estate Sales Report

 

おはようございます。３月のイーストベイ不動産売れ行きのご報告です。物件はリスティングされれば、二週間足らずで、契約済みになっています。これは、真剣に物件を探していらっしゃるバイヤーさんが多い証拠です。売却価格も去年と比較し、１０％以上の上昇です。アメリカでは、不動産は確実に投資の一部と考えられます。在庫がなかなか増えないので、これからもバイヤーさんにとってはストレスな戦いになるようです。

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Jack Lodnon Square Loft for rent --- open this Sunday (Feb/10) 2-4pm

Are you or your friends/family looking for a place to rent?

I have one fabulous loft in Jack London Square.  It's in the Bond bldg.  Come and check it out.
1bed/1bath/1 parking space/lovely light and bright living room with views/cozy bedroom/washer dryer in unit/exercise room/barbecue area/

= $2800/month

Can't beat it.

_____
オークランドのジャックロンドンで、ロフトのレンタルのお知らせです。１寝室、１バスルームのとっても素敵なユニットです。サンフランシスコも見えます。

どうぞ、日曜日、２時から４時までオープンハウスしてますので、お越しください。

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BAY AREA real estate market --- cooling down?!

おはようございます。

昨夜のNBCのニュースにて。。。。

https://www.nbcbayarea.com/on-air/as-seen-on/California-Housing-Market-to-Cool-Down__Bay-Area-497321721.html

そうなんです。あれから、１０年が経ち、再び、マーケットの行方が定かではなくなってきました。

ここ、ずっと続いていたセラー市場から、緩やかにバランスのとれたマーケットの方向へと移りつつあるようです。

これが、バイヤー市場まで移動するかといえば、かなりの疑問です。というのも、まだまだ、ベイエリアでは需要の方が供給より多いですから。この狭いベイエリアで住宅を増加させるのは、困難であり資金のかかることです。それでもって、ベイエリアに住みたい方はたくさんいらっしゃいます。断念して、移動をされる方も多いですが。。。。

が、

少しは,ずっとお家を探しているバイヤーさんにとっては探しやすくなってきたというところです。ただ、バイヤーはおうちの値段だけではなく、住宅ローンの金利も購入時にかなり大きな影響を及ぼします。金利が１ポイントでも高くなれば、その分、すこしくらい物件の価格が減少しても、それが、金銭的にプラスになっているかは、計算しないとわかりませんね。

市場の動向に耳を傾けながら、ハッピーホームハンティング！

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Berkeley Real Estate - Friday update (September 14, 2018)

The number of inventories was changed!  It's JUMPED high!!

Please don't make a mistake.  Properties are selling well. But suddenly there are many new listings!  In the last seven days , 38 new properties were listed!  As of today 81 active listings are available for you to choose , priced at between $350,000 and $6,990,000!
In last 30 days 55 properties were sold and currently 35 properties are pending.  This means that we have about 1.5 to 2 months worth of inventories.  This is still not plenty in general. But it is for Berkeley.  Berkeley has been experiencing a very tight inventory for many months and usually less than a month worth supply of inventories.

This is a big change!!!  Have a nice weekend and you will have a great Sunday open house visit!

バークレー不動産市場に変化が見られます。こ保一週間ほどで、３８軒もの新しいリスティングが売りに出されました。稀に見る傾向です。で、只今、８１軒もの物件が売りに出されています。

この３０日間に売却された物件が５５軒、現在、契約済みの物件が３５軒ですから、軽く１、５から２ヶ月分の在庫があるということになります。これは珍しい現象です。長い間バークレーの不動産の在庫状況はとてもタイトで、１ヶ月分もなかったのですから。

うーん、これは、バイヤーさんにとっては良い状況です。少しずつですが、市場のバランス良くなってきているようです。

イーストベイで、マイホーム購入、売却をお考えですか？ご連絡ください。

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Problem with asking price in East Bay （イーストベイにおける不動産リスト価格の困惑）

こんにちは。

以前に、リスト価格と最終売却価格の違いについてブログを書いたことがありますが、最近、少し様子が変わってきましたので、もう少し詳しく書いてみます。

イーストベイ全域ではないのですが、バークレー、オークランド近郊で見られる現象です。なかなか、アマチュアのホームバイヤー、セラーには分かり難い、また、リアルターにとっても、はてな？と思うことが多々あります。

本来、リスト価格は、いわゆる市場価格と一致るすものであり、その価格であれば、セラーは物件を売り渡して良いというものです。この市場価格というものは、近辺の最近売却された物件の価格と、市場の動向を把握したローカルの不動産エージェントが、セラーにお知らせできる数字です。

が、ここ数年、このリスト価格を故意に、低く設定して、バイヤーに競りをさせ、最終的に市場価格より、高い値段で取引をするという傾向が多発しています。もちろん、高い値段と言っても、セラーとバイヤーが最終的に合意した価格ですので、その価格が、最終的な市場価格とはなるのですが。。。。

この競りで、勝利を勝ち取るために、バイヤーはかなりのプレッシャーです。全てのコンティンジェンシーを削除したり、オファー価格をかなりあげてきたりしています。

ところが。。。。

最近、少し状況が変わってきたのです。

価格を落として出したリスト価格ですから、セラーはかなりの期待をしているのですが、その期待を上回る、オファーが入らなくなった物件がちょこちょこ出てきました。

で、リスティング側がどうするか？というと、 手段が二つに分かれます。

１。リスト価格を下げて、再度挑戦。
２。リスト価格を上げて、公に、この価格であれば、セラーはオーケーですよ、というリマークを乗せて、再度挑戦。

どちらが良いのか、どちらを選択するかは、セラーさんが最終的に決定するのですが、どうでしょうか？　不思議な現象ですね。一体、誰が、始めたのでしょうか？　

ともあれ、不動産の売買は、ご興味のある地域に強い、ローカルな不動産屋にお問い合わせくださいね。

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Foundation replacement & Earthquake Retrofit (その１）Earthquake Brace & Bolt Rebate Program

 

 おはようございます。

当たっちゃいました！ 毎年,１月の末くらいから募集して、２月の末に締め切り。３月頭には、当選したかどうか、知らせがきます。最高＄３０００まで、レトロフィットにかかる費用を出してくれます。(詳細はこちら： https://www.earthquakebracebolt.com/）

我が家、１００年以上の古ーいお家。前のオーナーは一部のファウンデーションは新しくされたみたいだけれど、まだ、古ーい部分が残っています。それが、とっても嫌で、今回は、古いファンデーションはみな変えてもらうことにしました。

となると、やっぱり、耐震予防もした方が良いということで、その計画で進めています。

イーストベイでとても人気のある、エンジニアーの通称ダニエルさんが、まず、図面を描いてくださりました。このかた、未だ、手書きです。

そのあとは、コントラクターの選択。５件ほど、まず、Eメールで連絡を取りました。最近は、コントラクターさん、結構忙しいんですよね。景気がいいんでしょうね。となると、結構、返事が遅かったり、いい加減であったりするんですよね。

その中で、最終的に見積もりを出していただいたのは、２件です。本当は３件がいいんですが、こちらもちょっと疲れ気味で、２件で決めちゃいました。

で、決め手は、以下の通りです。

1. オーナーさんが見積もりに来た。
2. 家の周り、床下まで潜ってちゃんと見た。
3. エンジニアーのプランをちゃんと手にして見比べていた。
4. 質問に対して、答えがちゃんと帰ってくる。
5. 過去のお客さんが山ほどいる。

です。価格はほとんど同じ感じでした。が、もう一つの方は、結構上記の決め手の逆でした。

この使用するコントラクターについて、全てが終わった自体で、お勧めできるかどうか、お知らせいたしますね。

では、次回をお楽しみに！

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不動産売却の謎２。pre-sale inspection (売り出す前のインスペクション）するしない。

昨日はステージングをするしないのボログでしたが、今日は、インスペクションをするしないの話です。

セラーさんが、物件を売りに出す前にインスペクションをするのは、有利なのでしょうか？それとも不利？

正解は？　”有利です。”

お家の大きさによりますが、一般のホームインスペクションは＄６００〜＄８５０くらいの費用です。ペストインスペクションは＄２００前後でしょうか？となりますと、だいたい千ドル弱の出費になります。

では、何故インスペクションをするのでしょうか？　基本的には、インスペクションをして、そのレポートをセラーのディスクロージャーとして、バイヤーがオファーを提出する前に、バイヤーに読んで頂くためです。

バイヤーはレポートを読んだ上でのオファーになりますから、レポートに書いてある内容を考慮に入れてのオファーになります。ですから、後で、レポートに書いある同じ内容の問題で、契約をキャンセルしようとしますと、セラーの方から、”それ、最初にお伝えしたはずですから。。。”てな感じになります。

が、もし、修理などが必要な場合は、その見積もりもディスクロージャーに添付すると、より、いいですね。

とりあえず、契約に入ってから、なるだけ、交渉、契約破棄を防ぐ手段の一つだとお考え頂ければ、良いと思います。

もっと、詳細を知りたい！という方は、ご連絡ください。

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不動産売却の謎 ステージング (staging) するしない。

今回は、セラー側に立っての謎を解きましょう。

リスティングの説明をする際に、セラーの方から、ステージングは必要ですか？という質問をよく受けます。

答えは？　”もし、より高い値で売却をされたいのであれば、必要です。”

もちろん、お家のほう、それなりにアップデート・修理をしないといけませんが。。。。

ステージングが必要な訳は、バイヤーさん、中々空っぽのお部屋だと、イメージがわかないと言おうか、どうしていいかわからないんです。

が、シンプルに、家自体を引き出すようにステージングをすると、たいていのバイヤーさんが、良い印象を持って、帰られます。

最近リスティングをしたロフトがこの例にバッチリ当てはまります。全く、同じ面積で、同じ間取り、私がリスティングした物件が、４階、３ヶ月ほど前に売りに出した物件が、５階、というのがありました。私に売りに出した物件は、掃除もし、内装の塗装もし、ステージングもしました。大まかですが、費用は約５千ドルほどでしょうか？　５階にある物件は、セラーさんがまだ住んでおり、セラーさんの家具が置いてありました。内装もそのままです。結果から申し上げると、 私のリスティングが＄７万５千ドル高く売れました。＄５千ドル費用をかけましたから、最終的の利益は＄７万ドルです。これ例は、どちらかというと極端ではありますが、ステージングをして損をすることは、ありません。

必ず、 利益が上がります。詳細に興味のある方は、ご連絡ください。

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不動産購入の謎3。リスト価格 vs 売却価格

不動産購入初めての方、あるいは、しばらく、不動産購入ご無沙汰の方に、”あのー、オークランドで、すごく素敵な物件が、＄５９９Kで売りに出されているのですが、オファーかいていただけますか？”　なんていう、ご連絡を、よく頂きます。

”あーそうですか？　まずは、ご住所をおしらせください。”

と、会話を進めていきますと、大抵の場合、

”リスト価格、かなり低く設定されていますね。その価格ではとてもではないですが、購入できません。本当の、市場価格（＝売却価格）は、３０％程上乗せとなります。”

”わー、高い！じゃあ、やっぱり購入できません。”

となってしまいます。

イーストベイ全域が、このような傾向にあるわけではないのですが、オークランド、バークレーは未だ、１５−３０％くらいの価格差が出る場合が、頻繁にあります。

では、何故、リスト価格を低く設定して、売りに出すのでしょうか？　それは、まさしく、消費者（バイヤー）の痛いところをついてきているとしか、説明ができません。　みなさん、予算があり、その中で、物件を見つけようとします。毎日、一生懸命、オンラインで探しています。予算が、＄６００Kであるサーチに、突如、実際は＄８００Kくらい 物件が現れます。

そうしますと、もう、一目惚れ。欲しくてたまりません。なんとか、手に入れたいということで、皆さん、必死になって、ローン額を増やしたり、頭金をご両親から援助してもらったりして、思い切りのオファーを書きます。

このような状態に陥りますと、セラーは大抵、思った以上の価格で 、売却できます。セラーは万々歳です。

バイヤーさんは、決して、リスト価格に迷わらされないように、ご自分のエージェントのご意見をきき、本当の市場価格を知り、それに基づいて、オファーを書く必要があります。

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不動産購入の謎2。現金購入 vs ローン購入

ベイエリアの不動産は、アメリカ国内でも最高に高いのでは？と、思います。が、そんな中で、現金購入されるバイヤーが未だ、全体の３０％ほど占めています。

ローン購入をご希望のバイヤーさんが、よく、”現金購入のバイヤーにはかないません。”　と、おっしゃいます。

が、そうでもないのです。

現金購入のバイヤーのオファーが強いのは、彼らのオファーの多くの条件が、セラーに有利なように記入されているからです。契約書には３つの主なコンティンジェンシー（猶予＝一定の期間内であれば、契約をキャンセルできる）があります。

1. バイヤーインベスティゲージョンコンティンジェンシー
2. アプレーザルコンティンジェンシー
3. ローンコンティンジェンシー

現金オファーの方、ほとんど、２と３のコンティンジェンシーをとります。これは、セラーにとってはとても良い知らせです。

昨日、 査定価格と市場価格の相違について、書きました。セラーが一番恐れることは、ローンのバイヤーが、査定後に査定額がオファー額を満たさないために、価格の値下げを交渉してきたり、また最悪の場合は、契約をキャンセルするという事態になることです。

が、現金バイヤーの場合、この事態は生まれません。ですから、現金オファーは強いのです。

また、バイヤーさんのの中には、現金オファーだと、かなり安く買える と思っていらっしゃる方が多くおられます。が、そうでもないのです。もちろん、少しくらい安く買える可能性は、あります。が、最近では、微々たるものです。

コンティンジェンシーがないという理由で、現金バイヤーは七日から十日くらいで、絵スクロークロージングできます。Time is money!ですから、セラーにとっては本当にありがたいものです。

では、そんな中で、どうやってローンバイヤーは勝利を勝ち取るのでしょうか？　これは、すべてのローンバイヤーには当てはまらないのですが、頭金に余裕があるようであれば、アプレーザルコンティンジェンシーと撮るというのは、一つの手です。

また、これは、ローンエージェントと話し合ってから決めることですが、ローンコンティンジェンシーを取るということもできます。もちろん、ご自分にリスクがかかってきますから、最悪の場合は、３％まで、セラーにキャンセル料を取られる可能性はあります。が、一つの手段です。

また、最近は、十五日でクローズをしてくださるローン会社も出てきました。そうなりますとほとんど、現金オファーのバイヤーと対等に競争できるでしょう。

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3719b Maybelle Ave - JUST SOLD

オークランドのローレル地域にある、タウンハウス、クロージングです。クロージングとは、全ての決済がされ、不動産の登記が、セラーから、バイヤーに代わることです。不動産売買で、一番、嬉しい日でしょうか？　

この物件、＄５４５、０００で売りに出し、２週のオープンハウス後、オファーを２件いただいて、＄５６５、０００で 売買です。まだまだ、オークランドの不動産は強いですね。

セラーさんは、アメリカ在住ではありませんが、予定より、少し早く、クローズできました。　

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COMING SOON - 428 Alice Condo

おはようございます。

７月もあと少しだけ。夏真っ只中ですが、いかがお過ごしでしょうか？　カリフォルニアの夏は（ここ数年、熱くはなってはきていますが）日本の暑さとは全く違い、カラッとして過ごしやすいです。

ですから、プールに行きたいという願望はそんなにないですね。

さてさて、子供達の学校は８月の半ばから始まりますから、夏休みもあと３週間足らずです。夏休み、何が最高かというと、お弁当作りをしなくてよかったこと。送り迎えをしなくてよかったこと。この２点に限られます。はは〜。

さてさて、春に一軒、428 Alice Stのロフト型コンドミニアムをリスティングいたしましたが、再度、もう一軒、８月の最初に売りに出します。

この物件は、４階にあり、景色があるわけではないのですが、随分、気持ちが良いですね。ユニット自体が、角にあるますので、とっても明るい。リビング、ダイニングも随分広々しています。

ご興味ある方は、お知らせくださーい。

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15 Garden Dr Kensington JUST SOLD at $1,6375,000

ケンジントンはご存知ですか？バークレーヒルズの北側にある小さな町です。こじんまりとしていて、また、景色のあるお家が多いところです。バークレーに比べると、少し、不動産の価格は安いかな？と思いますが、最近はどんどん上がってきております。

そちらで今回、２０１５年築のともてもモダンなお家のリスティングをさせていただきました。オーナーさんがデザインしたお家で、とっても気の利いているお家。オープンハウスにいらっしゃったバイヤーさんはほとんどが、フォールインラブという感じ。

６件のオファーが入りましたが、さいしゅうてきに＄1,637,500の価格で、本日、エルクロークローズです。

お疲れ様でした。

お家は、こんな感じ。。。。

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East Bay Open House Guide May 21, 2017

今週末は、快晴。夏を感じます。

犬の散歩にSibly Volcanic Parkに行って来ました。暑い！

ですが、お家を探していらっしゃる方、今が本番。今週末は１、４５０件のお家がイーストベイでオープンです。どうか良いお家が見つかりますように！

こちらを参考にしてください。

http://www.eastbaymodern.com/open-houses.php

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不動産取引は個々特有です。

お久しぶりです。ずいぶん、春らしくなりました。

ジャックロンドンのロフトのペンディングは、問題なくクロージングに進行中です。

丁度、ロフトが契約済みになった頃、サクラメントのフォルソムという街の物件を購入したいという、お客様がいらっしゃいまして、お手伝いいたしました。

のどかで、良いところです。イーストベイからは、１時間半くらいでしょうか？　びっくり？しなくても良いのですが、学校区がとても優秀です。で、おそらく、イーストベイに比べれば、半額でお家が買える。とても魅力的です。


４件ほどのオファーが入ったらしいですが、無事、ゲットできました。が、少しクロージングに手こずっています。これで学んだことは、お家を買おうと思われている方は、海外からの送金（頭金の援助に関わらず）は、契約に入る数ヶ月前に終了しておいてください。特に＄１万ドルを超える額が送金されてくると、その、出所、使い道、いろいろな証明をしなくてはなりません。もちろん、悪いことに使用するわけではないので、いずれはローン会社からオーケーをいただけるでしょうが、とにかく時間がかかり、ストレスが溜まるのは間違いなしです。

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Castro Valley = Very popular to family with kids!

カストロバレーが最近とても人気が出てきました。というのも、公立学校の評価がとっても良いようで、小さなお子様がいらっしゃる家庭は、カストロバレーに移られる方が、たくさんいらっしゃいます。

また、イーストベイ不動産がホットで、アルバニー、バークレーなど、手が届かなくなり、少しでも買いやすいということもあり、カストロバレー良い感じです。それに、もっと東の街に比べれば、まだまだ、シリコンバレーへの通勤も頑張れるかなー、という。。。。

先週、お客様がカストロバレーで一軒家をゲット！諸々とありましたが、無事エスクローも終了。どうもありがとうございました！

ゲットされたお家はこちら。3ベッド、    3.5バスのゆったりとしたお家。裏庭前庭あり。$805,000なり。

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Berkeley School Finder

For parents or soon to be parents who want to move to the area where their kids may be able to attend to their desired schools, here is some information about the city of Berkeley.

アメリカの公立学校は地域によりかなり良し悪しがあるようです。もちろん、何を選考するかは、ご家族によって異なりますが、バークレー市の大まかな情報を書いておきます。

First, you go to their website:

まずは、バークレー市の公立学校のウェブサイトはこちら。

http://www.berkeleyschools.net/

Next, you want to find out which elementary school your child can attend.  Here is what the site says:

What elementary school is my student going to attend?
Elementary schools are divided into three attendance zones:
Northwest Zone: Berkeley Arts Magnet, Jefferson, Rosa Parks and Thousand Oaks
Central Zone: Berkeley Arts Magnet, Cragmont, Malcolm X, Oxford and Washington
Southeast Zone: Emerson, John Muir, LeConte (grades 1-5) and Malcolm X
District-wide: LeConte Two Way Immersion Elementary School (open to incoming kindergarten students from all Berkeley attendance zones)
Your child will be assigned to an elementary school in his/her attendance zone or LeConte Elementary Two Way Immersion.

バークレーの学校区は北西、中央、南東の３つのゾーンに分けられており、その中に、何校
か属しています。ゾーンの中で希望の学校を選び、アプリケーションを出します。

The below link, you can find out which school zone you belong to: 

http://www.berkeleyschools.net/departments/berkeley-school-admissions/find-your-busd-zone/ 

これは他の市の分け方と異なります。が、 ゾーンを上記のように分けることによって、より公平に、より様々なバックグランド、人種、などなどを上手く混合できるようにしているということです。

バークレーらしい気遣いを感じます。

ではでは、これを参考にしてください。ウェブサイトの内容変わる可能性ありますから、最新の情報は、必ず、入所してくださいね。

If you have any real estate questions, please call/text me anytime at 510-409-3472.

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East Bay Broker Tour

Yesterday was a broker tour in Berkeley and beyond....

I found many great properties.... The fall selling season has begun.

今日の不動産ブローカーツアーは久々にヒット。なかなか、グーな物件が沢山あり、秋の売買季節の到来を感じました。

下記の物件、お気に入り度の高いものから、あげてみました。

1. 622 Creston Rd Berkeley - $1,495,000

This is super nice!  Great flow. Beautiful kitchen.  Huge studio with a kitchen and a bath.  Nice backyard.  I bet this goes over $2M!

すごく素敵なおうちです。台所、リビング、ダイニングととてもスムースに動きやすい。また、離れも一軒家のように美しい！＄２Mは行くと思います。

2. 1022 Creston Rd Berkeley -- $1,430,000

Another property on Creston Rd.  The Creeston Road is one above Grizzly Peak Blvd.  Though it's high up, the street is relatively wide and flat.  Easy to stroll and I love up there! 

The house has great views and ample space.  

またまた、クレストン通りにある物件です。眺めが良いですね。裏庭はないのですが、前庭はまあまあ使えますね。　素敵です。

 

3. 7315 Gladys Ave El Cerrito  --- $895,000

This is a great property.  The picture doesn't show you how great it is unfortunately.  Well planned deck that you can access from three different interiors.  Great kitchen. Huge mastersuite.   I definitely can live there!  :) Or shall I say I want to live there, pleeeease! 

この物件、見学してみないと良さがわからない。写真では良さが１００％引き出せていないよう。すごく素敵です。デッキをうまくそれぞれの部屋が囲んでおり、とっても良い感じです。住みたいなーって思いました。

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Berkeley Real Estate Newsletter - Summer Edition

I send this to Berkeley residence.  If you would like to receive it, please send me an email!

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