十月は、頑張って、ブログをたくさん書いてみようと思っています。
まずは、バイヤーさんの謎。査定価格と市場価格の相違について書いてみましょう。
ローンを組んで買われるバイヤーさんは、必ず、レンダーが査定師(appraiser)を送ってきます。 査定師の役割は、不動産の価値の確認し、不動産の実際の価値以上でローンを組むことがないようにすることです。
が、ベイエリアの不動産は必ずしも、査定価格＝市場価格とはなりません。査定価格＜市場価格 となることが多々あります。
市場価格とは,バイヤーが買ってもいい価格で、その価格が、セラーの売ってもいい価格と合意した時に生まれます。
例えば、バークレーにある不動産、＄８５０Kのリスト価格で売りに出されたとします。バークレーはとても人気のある町ですので、多くのバイヤーさんがオファーを書くとしましょう。オファーが7件入りました。その中で、この物件を手に入れるためには、少しでも高い値段で、オファーをしなければなりません。最終的にこのお家を手にいれたバイヤーさんは＄１Mでオファーを書きました。
このバイヤーさん、ローンを組んでの購入です。 バイヤーのローン会社が査定師を送りました。査定師はまず、物件を訪問して、面積を測ったり、家の状況などを確認します。 その後、事務所に帰れ、comparable market analysis をいうものを行います。これは、過去３ヶ月間に、査定しなければならない物件の一マイル以内で売買された物件を引き出し、それらの物件と比較し、プラスマイナスしながら、最終査定額を出します。
査定額は全て、過去の売買物件のデータから生まれます。となりますと、オファーが1件入ろうが10件入ろうが、現在のマーケットの状況は全く反映されません。
上記の例をもう少し書きますと、結局一マイル以内で、過去３ヶ月に売買された物件は、＄８５０Kまででしたので、7件オファーが入っていても、査定額が＄８５０Kで出てきました。
ここで問題になるのは、ローンを組むにあったては、＄８５０Kの価格に対してのローンになりますのです、差額（１Mー＄８５０K＝＄１５０K）を誰が負担するかという問題が出てきます。
セラーはもちろん、’バイヤーに負担してほしいし、バイヤーはセラーに価格を下げてほしいでしょう。難しい問題です。
このような問題が、出てきますので、セラーさんは、バイヤーさんで契約書を提出するときに査定コンティンジェンシーを、削除するバイヤーを好みます。バイヤーさんはもちろん、査定価格がオファー価格より低く出てきますと、がっかりですが、今のベイエリアの状況を見てみますと、致し方がなく、不動産を購入するにあたっては、避けて通れない道のようです。
いつもお世話様です。イーストベイの不動産の事なら、津守弘子までよろしくお願い致します。510.409.3472またはhiroko@eastbaymodern.com
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