A way to use seller concessions

おはようございます。

今日は春日和でしょうか？

不動産売買が活発になってきました。バイヤーさんは思うように住宅ローンの利子が下がらず、　悩んでいらっしゃる方もいるのではないでしょうか？

先週、不動産売買時の セラーからのコンセッションの最大限の額をそれぞれお伝えしました。それを利用してローンの利子を安くする（Rate Buydown)をすると、かなりのセービングにつながります。下記は＄１Mのお家を買った場合の例です。

それぞれの状況により内容は変わってきますので、どうぞ、ローンエージェントに詳細はお伺いください。

いつもお世話様です。イーストベイの不動産の事なら、津守弘子までよろしくお願い致します。

510.409.3472またはhiroko@bayareamodern.com

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March 2022 East Bay Real Estate Sales Report

 

おはようございます。３月のイーストベイ不動産売れ行きのご報告です。物件はリスティングされれば、二週間足らずで、契約済みになっています。これは、真剣に物件を探していらっしゃるバイヤーさんが多い証拠です。売却価格も去年と比較し、１０％以上の上昇です。アメリカでは、不動産は確実に投資の一部と考えられます。在庫がなかなか増えないので、これからもバイヤーさんにとってはストレスな戦いになるようです。

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不動産購入の謎。査定価格vs 実際の市場価格

 

十月は、頑張って、ブログをたくさん書いてみようと思っています。


まずは、バイヤーさんの謎。査定価格と市場価格の相違について書いてみましょう。

ローンを組んで買われるバイヤーさんは、必ず、レンダーが査定師(appraiser)を送ってきます。 査定師の役割は、不動産の価値の確認し、不動産の実際の価値以上でローンを組むことがないようにすることです。

が、ベイエリアの不動産は必ずしも、査定価格＝市場価格とはなりません。査定価格＜市場価格　となることが多々あります。

市場価格とは,バイヤーが買ってもいい価格で、その価格が、セラーの売ってもいい価格と合意した時に生まれます。

例えば、バークレーにある不動産、＄８５０Kのリスト価格で売りに出されたとします。バークレーはとても人気のある町ですので、多くのバイヤーさんがオファーを書くとしましょう。オファーが7件入りました。その中で、この物件を手に入れるためには、少しでも高い値段で、オファーをしなければなりません。最終的にこのお家を手にいれたバイヤーさんは＄１Mでオファーを書きました。

このバイヤーさん、ローンを組んでの購入です。 バイヤーのローン会社が査定師を送りました。査定師はまず、物件を訪問して、面積を測ったり、家の状況などを確認します。　その後、事務所に帰れ、comparable market analysis をいうものを行います。これは、過去３ヶ月間に、査定しなければならない物件の一マイル以内で売買された物件を引き出し、それらの物件と比較し、プラスマイナスしながら、最終査定額を出します。

査定額は全て、過去の売買物件のデータから生まれます。となりますと、オファーが1件入ろうが10件入ろうが、現在のマーケットの状況は全く反映されません。

上記の例をもう少し書きますと、結局一マイル以内で、過去３ヶ月に売買された物件は、＄８５０Kまででしたので、7件オファーが入っていても、査定額が＄８５０Kで出てきました。

ここで問題になるのは、ローンを組むにあったては、＄８５０Kの価格に対してのローンになりますのです、差額（１Mー＄８５０K＝＄１５０K）を誰が負担するかという問題が出てきます。　

セラーはもちろん、’バイヤーに負担してほしいし、バイヤーはセラーに価格を下げてほしいでしょう。難しい問題です。

このような問題が、出てきますので、セラーさんは、バイヤーさんで契約書を提出するときに査定コンティンジェンシーを、削除するバイヤーを好みます。バイヤーさんはもちろん、査定価格がオファー価格より低く出てきますと、がっかりですが、今のベイエリアの状況を見てみますと、致し方がなく、不動産を購入するにあたっては、避けて通れない道のようです。

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428 Alice St #428 Oakland - JUST LISTED

ジャックロンドンにある、素敵な２ベッド、２バスのコンドミニアムのリスティングのお知らせです。今週日曜日再度、オープンハウスをいたしますので、どうぞお越しください。

ジャックロンドンはとっても便利なオークランドの海辺の町です。バート駅も、アムトラックもまた、サンフランシスコへのフェリーも徒歩可能です。また、ヒップなレストラン、ワイナリー、小物屋さんなどなど。

詳細は、こちら。428alice-428.com

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3719b Maybelle Ave Oakland - Pending

リスティングした時にこちらで紹介できませんでした。申し訳ございません。

この物件、オークランドで人気が上がってきているLaurel Districutにある物件です。ローレルは１３号線にも近く、また５８０線にも近い、便利な場所。また、近くには歩いていける、お店や、レストランあり。バートの駅まではちょっと歩けないのだけれど、自転車では大丈夫ですね。

こんな感じです。　ムーブインレディーです。

オープンハウスを２週いたしました。オファーは２件いただいて、めでたく契約にたどり着きました。

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We are busy preparing 2017 listings!

 


２０１６年もあとわずかですが、１１月くらいから、不動産のエージェントは２０１７年のリスティングの準備に取り掛かります。

リスティングはなんだかんだと言って、デビューするまでかなり時間がかかります。そのままの状態で、売却を望まれるセラーさんもいらっしゃいますが、少しでも、多くのバイヤーさんを魅了して、少しでも高い価格で売れるよう、お家の片付け、ペンキの塗る変え、ステージング等、をされる方も多々。

長年住んだ家ですから、色々も未練もあり。が、売ると決めたからには、頑張って、美化しましょう。

で、ただいま、オークランドで一軒、その作業に入っています。この物件、来年早々にはリスティングになりますから、どうぞお楽しみに。

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re-roofing 屋根の張替え

日本ではおうちを買ったことがないので、あまりわからないのですが。。。。。

アメリカのお家は、かなり古いのもありまして、我が家は、築１００年以上。そろそろ、屋根を張り替えなければということで、今年は頑張って、やることにしました。

４件ほど、屋根屋さんに見積もりをお願いし、４件とも見積もりには来てくれたのですが、最終的に見積もりを出してくれたのは、２件。

せっかく１時間ほどかかって、屋根のサイズを測ったにもかかわらず、見積もりを出さずに終わってしまった会社。かなり、時間の無駄でした。

で、価格は思ったより高い！　でも、５０年ほどは持つだろうから、仕方ないかしら？！

で、この際、外壁のペンキも塗るかえようということ。昔、自分で、外壁をほとんど塗ったことがあります。前の家ですが。。。。よく頑張ったと言おうか、若かったのでしょうか？あまり、足腰が痛くなるようなこともなく、音楽を聴きながら、楽しんで塗りました。それに、子供は大喜びで塗ります。

でも、今回はできそうにないです。

1. Day 1
１日かけてまずは、古屋根のデモ。　思ったより、古くなかったのかな？あまり、ダメージがないようです。

 2 Day 2
屋根（Shingle）の下になる、黒ーいフェルトをとり、あちこちにある、メタルを取りの覗く作業。少し、ダメージが出ているところがあるので、その修理。



3. Day 3
ちょっぴり曇っきています。とっても大きなスカイライト（天窓）が２つあるんですが、そのうちの一つは買い替えが必要。なので、それをとっちゃいました。まだ、新しいのがないのに。今日はスカイライトなしで、睡眠。リスなんかが、入ってこなければいいんだけれど。

4 Day4 & 5

バシバシとシングルを貼っていきます。それと同時に、ガターなども新しいものに取り替え。

で、屋根の色は、Pewter Grayです。黒と、灰色と、銀色と、ちょっと、青系が散らばってますが、まあ、よし。




で、外壁はBenjamin Moore   Amherst Grey と決めました。

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Berkeley Real Estate Market - Trend changing?!

The San Francisco and Silicon Valley real estate markets are calming down and they are seeing the decline in price as a matter of fact.

How about in East Bay?

Let's check the trend in Berkeley real estate market.  I checked all the trends from January this year.  Up to June 2016, median and average price for sold properties were higher this year compared to that of last year.

In July, the median price got a bit lower than that of last year.

Then check out the graphs below: Both average and median price of sold properties were lower than last year.

Are you looking for home in Berkeley?  Do you see less buyers when you visit an open house?

Of course, there are always houses for sale that are priced low to attract more buyers and hence getting multiple offers.  But there are houses sitting in the market for a while and that need to reduce asking price, too.  It's quite  a change.

 さてさて、秋も本番。セーターとブーツの季節がやってきましたが、いかがお過ごしでしょうか？

最近、 サンフランシスコ、シリコンバレーでは、少し、不動産の値が落ちてきました。あんなに上がったんだから、当然。なんて思う方もたくさんいると思うのですが。

では、イーストベイはどうでしょうか？今日はまず、バークレーを見てみましょう。

６月頃から、少しずつ、上昇がゆっくりとしてきたのですが、８月になって、去年の価格より、下がっています。これは、すごいことです。

まだまだ、人気のある物件はリスト価格よりすごい上がり方をしますが、平均をとると、去年の価格より下がっています。

買い時でしょうか？　

If you have any real estate questions, please call/text me anytime at 510-409-3472.

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East Bay Broker Tour

Yesterday was a broker tour in Berkeley and beyond....

I found many great properties.... The fall selling season has begun.

今日の不動産ブローカーツアーは久々にヒット。なかなか、グーな物件が沢山あり、秋の売買季節の到来を感じました。

下記の物件、お気に入り度の高いものから、あげてみました。

1. 622 Creston Rd Berkeley - $1,495,000

This is super nice!  Great flow. Beautiful kitchen.  Huge studio with a kitchen and a bath.  Nice backyard.  I bet this goes over $2M!

すごく素敵なおうちです。台所、リビング、ダイニングととてもスムースに動きやすい。また、離れも一軒家のように美しい！＄２Mは行くと思います。

2. 1022 Creston Rd Berkeley -- $1,430,000

Another property on Creston Rd.  The Creeston Road is one above Grizzly Peak Blvd.  Though it's high up, the street is relatively wide and flat.  Easy to stroll and I love up there! 

The house has great views and ample space.  

またまた、クレストン通りにある物件です。眺めが良いですね。裏庭はないのですが、前庭はまあまあ使えますね。　素敵です。

 

3. 7315 Gladys Ave El Cerrito  --- $895,000

This is a great property.  The picture doesn't show you how great it is unfortunately.  Well planned deck that you can access from three different interiors.  Great kitchen. Huge mastersuite.   I definitely can live there!  :) Or shall I say I want to live there, pleeeease! 

この物件、見学してみないと良さがわからない。写真では良さが１００％引き出せていないよう。すごく素敵です。デッキをうまくそれぞれの部屋が囲んでおり、とっても良い感じです。住みたいなーって思いました。

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Sizzling Oakland Real Estate Market

 

オークランドの不動産、ここしばらく、ずっと上昇中ですが。。。。

少し、内容を取り出してみますと、
まず、ここ１年の間で、オークランドのお家は最も価値が上がったそうな。

The East Bay city had California’s highest annual appreciation of home values and the biggest rent growth of the 50 largest U.S. cities as of June, according to data compiled by Zillow.

で、ベイエイアの中で一番、ホットな市場であり、

“Oakland is the hottest residential real estate market in the Bay Area,” said Kenneth Rosen, chairman of the Fisher Center for Real Estate and Urban Economics at the University of California, Berkeley. “It’s still expensive, but it’s more affordable” than San Francisco.

 去年の６月と比べ、１６％も価値が上がったようで、それは、カリフォルニア州の中で、最大の上がりようで、なんと、レンタルも１５％上がったそうでそう。

ちなみに我が家、オークランドにありますが、今年、リファイナンスをすると、なんと、Zestimateよりも１５％ほど高く査定され、びっくり仰天。

Oakland home values soared 16 percent in June from a year earlier to a median $616,300, the biggest gain of California’s major cities, according to Zillow. The median monthly rent jumped 15 percent, the most in the U.S., to $2,846 in the same period.

詳細はこちらをクリックしてください。

http://www.bloomberg.com/news/articles/2016-08-23/san-francisco-housing-frenzy-shifts-across-the-bay-to-oakland

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Looking for a home that you can add your own finishing touch?

It is rare to find an unfinished home like this but here it is.

Nestled in the Montclair area in Oakland, this property is nearly done but not quite.  This may be a great opportunity to add your personal touch. 

4 bedrooms/3bathrooms/2,500 sq ft  $589,000  Can't beat this price!!

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Berkeley Real Estate Market Sales Report - July 2016

Good morning!

Here is the list of properties sold in July 2016.  51 properties were sold in July 2016, compared to 74 in July 2015.  Currently 69 properties are pending and we have 50 active listings.

There are still many properties sold way above their listing price. Only two properties were sold slightly below asking price. Sigh:(

A few properties hit above $1,000/sq ft. Wow. But don't be discouraged!  Current interest rates are very attractive and you are sure to lower your monthly payment.

Happy House Hunting!

おはようございます。バークレ−７月のセールス報告です。まだまだ、活気があります。去年に比べると、かなり、売り上げ数が低いのですが、おそらく、在庫が少ないせいでしょう。

が、まだまだ、リスト価格を大幅に超えて売却されています。　ただ、現在、金利がかなり低いので、以前に比べれば、 少しは買いやすいかもしれません。

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July 2016	HIGH	LOW	AVERAGE	MEDIAN
List Price	$2,350,000	$499,000	$975,092	$799,000
Sold Price	$2,800,000	$539,000	$1,173,823	$1,039,000
July 2015	HIGH	LOW	AVERAGE	MEDIAN
List Price		$299,000	$840,396	$799,000
Sold Price		$377,000	$1,007,246	$952,500
Address	Unit	LP	Sold Price	Pirce Change %	DOM	Sale $/SqFt
2830 MABEL ST		$499,000	$729,000	46.09%	14	$876
1701 FAIRVIEW ST		$500,000	$637,500	27.50%	17	$526
912 CEDAR ST		$519,000	$678,000	30.64%	9	$449
1905 Parker St	4	$539,000	$539,000	0.00%	13	$732
1623 9TH ST		$549,999	$615,000	11.82%	3	$770
2 PANORAMIC WAY	304	$589,000	$651,000	10.53%	19	$910
1730 HIGHLAND PL	2	$595,000	$850,000	42.86%	11	$859
2438 CURTIS ST		$599,900	$669,000	11.52%	11	$641
2122 EMERSON ST		$605,000	$605,000	0.00%	30	$580
1470 CURTIS ST		$649,000	$760,000	17.10%	14	$870
2628 TELEGRAPH AVE	203	$669,900	$765,000	14.20%	18	$922
1712 CALIFORNIA ST		$679,000	$853,500	25.70%	15	$896
1637 Berkeley Way		$699,000	$836,000	19.60%	11	$437
1815 ALLSTON WAY		$699,000	$1,100,000	57.37%	14	$793
2111 7TH ST		$699,000	$1,100,000	57.37%	15	$952
2729 DOHR ST		$700,000	$700,000	0.00%	21	$639
1440 WALNUT ST #4	#4	$725,000	$798,000	10.07%	14	$541
1703 RUSSELL ST		$729,000	$1,000,000	37.17%	12	$1,075
1351 GLENDALE AVE		$735,000	$805,000	9.52%	15	$697
2614 SACRAMENTO ST		$749,000	$740,000	-1.20%	33	$937
1434 CURTIS ST		$750,000	$742,000	-1.07%	18	$627
183 FAIRLAWN DR		$750,000	$850,000	13.33%	26	$556
2732 DOHR ST		$789,000	$800,000	1.39%	20	$780
683 Neilson Street		$795,000	$951,000	19.62%	16	$784
2724 GARBER ST	B	$795,000	$1,100,000	38.36%	12	$1,089
1430 PARKER ST		$799,000	$1,052,500	31.73%	12	$923
1011 Shattuck Ave		$799,000	$1,039,000	30.04%	9	$945
826 NEILSON ST		$799,000	$1,165,000	45.81%	16	$675
29 Fairlawn Drive		$799,000	$1,130,000	41.43%	15	$769
1005 Sierra Street		$800,000	$1,250,000	56.25%	11	$713
1541 FRANCISCO ST		$829,000	$1,250,000	50.78%	15	$995
1532 SPRUCE ST		$850,000	$1,450,000	70.59%	13	$1,110
2834 Shasta Rd.		$859,000	$1,060,000	23.40%	13	$575
1216 Neilson		$890,000	$1,000,000	12.36%	18	$471
2328 LE CONTE AVE		$899,900	$900,000	0.01%	10	$600
2401 CARLETON ST		$935,000	$1,010,000	8.02%	17	$632
960 JONES ST		$949,000	$1,200,000	26.45%	13	$676
953 SHATTUCK AVE		$995,000	$1,325,000	33.17%	14	$577
1866 THOUSAND OAKS BLVD		$1,089,000	$1,471,000	35.08%	16	$721
2919 Otis St		$1,095,000	$1,250,000	14.16%	13	$484
7195 BUCKINGHAM BLVD		$1,100,000	$1,107,000	0.64%	1	$289
2011 PARKER ST		$1,150,000	$1,378,500	19.87%	17	$696
811 ARLINGTON AVE		$1,495,000	$1,738,000	16.25%	9	$596
824 SAN DIEGO		$1,675,000	$1,700,000	1.49%	26	$521
76 EUCALYPTUS RD		$1,695,000	$1,900,000	12.09%	15	$686
20 EL CAMINO REAL		$1,795,000	$1,850,000	3.06%	29	$389
1307 ACTON ST		$1,875,000	$1,880,000	0.27%	17	$627
3109 LEWISTON AVE		$2,000,000	$2,650,000	32.50%	16	$953
901 CRAGMONT AVE		$2,250,000	$2,800,000	24.44%	15	$771
1974 THOUSAND OAKS BLVD		$2,350,000	$2,800,000	19.15%	17	$566
18 OAKVALE AVE		$2,350,000	$2,635,000	12.13%	15	$611

オークランド不動産

おはようございます。

いつも、不動産市場がどれほど今ホットかというブログを書かせていただいています。が、今日はこのホットなマーケットで売れない物件のご紹介です。笑

不動産市場は、その地域によって、かなり違います。また、リスト価格（Asking Price)のつけ方も、びっくりするくらい違います。Asking priceといえば、なんだか、その価格であれば、セラーは承諾するように思うのですが、そんなことはありません。本当の相場より、故意にリスト価格を下げ、より多くのバイヤーに競ってもらって、最終的により高く売却するという手段を取るのが私の担当している市場では多く見られます。

そんな中で、２週間経っても売れない物件は、何かに問題があるようです。

オークランドのロックリッジあたりの物件をチェックしてみましょう。ロックリッジはオークランドではとても人気のある地域です。

今日現在で、２２件売りに出されています。 そのうち、１４日経っても売れていない物件は、１３件あります。たまにテナント、または、オーナーがまだ住居されていて、見学がしにくい物件は契約を結ぶまで時間がかかるのもあります。が、下記はリスト価格設定がマーケットに反していると懸念されます。

66 Starview Dr  $895,000 (Original price $950,000) 55 days on market　
今物件はリスティング後、３週間した時点で、価格を下げましたが、売れていません。

5356 Estate Dr $1,395,000 19 days
どうでしょうか？価格下げるのでしょうか？

6041 Margarido Dr $1450,000 17 days
修理は必要なようですね。その割には、値段が高いような？？？

6429 Regent St $1,599,000 24 days
うーん、この物件も手を加えないといけないようですね。新しい家屋のプランがあるようですから。。。場所は最高ですが。。。。

6028 Romany   $1,695,000 61 days
もともと、１年前に$1,875,000で売りに出したようですが、売れなかったみたいですね。１年後に約$200K下げてのトライです。が、まだ成功していないようです。が、もしこの物件が、$1.2Mくらいで売りに出されていたら、かなりの額まで上がりそうの思うのですが。。。。人間の心理でしょうか？

183 Alta Rd $2,150,000 38 days
この物件、新築ですが。値段高すぎのような。。。。

3 Treasure Hill $1,095,000 (Original price $1,195,000) 45 days
やっぱり、売れないと、まずは値段を下げますね。どうでしょうか？$100K下げましたが、これで売れるでしょうか？　

40 Westsminster $1,549,000 (Original price $1,659,000) 54 days

リスト価格設定は本当に難しいところです。が、今のオークランドの市場を見る限りでは、現在の価値より、低めで売りに出した方が、成功率は高いようです。

もっと詳細をしたい方、オークランドの不動産に興味のある方、ご連絡ください。

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Berkeley Real Estate Newsletter - Summer Edition

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Mid Century Home in Kensington Part 2

おはようございます。

昨日はお手頃のケンジントンにある物件をご紹介いたしましたが、今日はちょっと豪華にいってみます。Millstein Real Estate Eunene Millsterinさんのリスティングです。

この物件、５ベッドルーム、４バスルーム４，０００sqft以上の敷地面積。６０年代に建てられた、物件です。お値段は＄１．６５０M。近隣のロットにプールもあり、両ロットをご購入の場合は、＄２．２Mだそうです。眺めは最高です！

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Mid Century Home In Kensington

今週になって、朝は曇りがちなのですが、今日は湿ってます。　空気が乾燥していたのでちょうど良いかと。が、昨日外に干しておいた洗濯物が完璧に濡れています。がっくり。
夏の間はなるべく自動乾燥機を使用せず、外で自然乾燥をさせるように心がけているのですが。。。。


昨日、バークレー、ケンジントン、などの物件ツアーに行ってきましたので、少しご紹介です。　７月になると、エージェントの方、休みを取っていらっしゃる方が多いのか、ツアーは普段より、ずいぶん空いていました。ということは、もしかして、お買い時でしょうか？　やっぱり、クライアントがいたら、ツアーしますものね。

これ、Kensingtonにある、Roger Leeが家族の一員のために建てたという、（確定はできないらしいですが）、お家。とても良い。少し日本的なところとMid-Centuryが程よく交差して、とっても気持ちがよく、その上、景色が半端ではない！もちろん、おうちにたどり着くまで、階段が長いのではありますが、頑張って登ります。２ベッド、２バスのお家です。

いつもお世話様です。イーストベイの不動産の事なら、津守弘子までよろしくお願い致します。510.409.3472またはhiroko@eastbaymodern.com

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Fantastic Condo in Elmwood, Berkeley

このお家かなり素敵なコンドミニアムです。こんなのがバークレーのエルムウッドにあるとは知らなかった。。。見学ご希望の方、ご連絡くださいませ。

2724 Garber St #B 3bed/1bath $795,000

http://www.eastbaymodern.com/idx/condo-or-townhome/40744102/details.html

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747 Norvell St El Cerrito, CA - SOLD for $667,000

Yes!  The property became pending in 10 days and closed for 21 days!  A loan approval is getting quicker!

This adorable cottage in El Cerrito has 2 bedrooms and bathroom.   It has 802 sq ft living spaces on 5,000 sq ft lot.  It is amazing to find out that the property in El Cerrito is selling for $832/sq ft.  The East Bay Real Estate market is HOT.

If you are thinking of selling/buying homes in El Cerrito, please contact me anytime. 

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The reason you need to call your Realtor for your home value....

My current listing is pending and I was curious of checking how all these big real estate companies provide the estimate on the property....

As of today (May 16, 2016),
Zillow    $588,400
Redfin    $713,927
Trulia     $569,000 ( I thought Zillow and Trulia have synchronized their contents.. But NOT.)
Remax   $578,300

The answer?

You will find out when it's sold but all are quite off from the real price.  Then, why do they provide such misunderstanding figures?  Not sure....

When you contact your Realtor, s/he will ask you whether s/he can visit your home.  S/he will ask you lots of questions to find out special features of your home,  some needed repair items,  etc, etc.,  All these questions are very important to determine the price of the property.  In addition,  it's important to compare your property with similar-sized properties nearby that were sold recently.  Then you also need to consider trends of real estate market in your area.  It is quite complicated.  It can not be done automatically.

That's why you need to call your Realtor to find out your current home value..... ;)

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