Berkeley Real Estate Market - Jan/Feb, 2019

	BERKELEY		Sold Price		Days on Market
		# of sales	Average	Median	Average	Median
	2017	652	$1,245,043	$1,150,000	19	14
	2018	652	$1,311,464	$1,235,000	22	14
	Jan-Feb 27, 2018	49	$1,213,760	$1,125,000	19	14
	Jan-Feb 27, 2019	57	$1,169,851	$1,085,000	26	15

People are talking about how real estate market is shifting.... So, I did a simple research to see if I can find any clue.....

In Berkeley, the numbers of sales in 2017 and 2018 were exactly the same: 652!!!  Overall the value is appreciating, though 2018 needed more time to sell houses.

I checked the trend of Jan & Feb in 2018 vs 2019.  Now this is interesting.  More houses were sold and the sold price is D E C L I N I N G in both average and median.  Furthermore, it took a lot longer to get into contracts.

This is telling something.  The market is always moving around but it is moving toward a favor of buyers now.

_______
本日付（２月２７日）という、区切れの悪い日程で申し訳ないのですが、マーケット状況を把握するために、チェックしてみました。

２０１８年は総合的に見て、価格が上がり、不動産保持者にとっては良い年でありました。が、９月頃より、市場の変化があちこちで聞かれるようになりました。

で、この１月１日から、本日までの売れ行きを去年と比較してみますと、なんと、売上数は増え、価格の方は減少しているではないですか。　これは、今後、ひき続き、リサーチが必要です。バイヤー市場になるのでしょうか？？？

いつもお世話様です。イーストベイの不動産の事なら、津守弘子までよろしくお願い致します。

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Jack Lodnon Square Loft for rent --- open this Sunday (Feb/10) 2-4pm

Are you or your friends/family looking for a place to rent?

I have one fabulous loft in Jack London Square.  It's in the Bond bldg.  Come and check it out.
1bed/1bath/1 parking space/lovely light and bright living room with views/cozy bedroom/washer dryer in unit/exercise room/barbecue area/

= $2800/month

Can't beat it.

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オークランドのジャックロンドンで、ロフトのレンタルのお知らせです。１寝室、１バスルームのとっても素敵なユニットです。サンフランシスコも見えます。

どうぞ、日曜日、２時から４時までオープンハウスしてますので、お越しください。

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1561 5th St Alameda - pending!

It's listed and now pending in 11 days!  Though the real estate market is cooling down, some properties still get lots of attention!  And this was one of them.  Fantastic brown shingle home in Alameda with 4 bedrooms and 2 bathrooms.  Though the house needs repairs and upgrades, there are huge potentials. I am very excited that it got into contract in no time. ;)  More info? please go to: 1561-5th.com

Here are some photos:

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January Berkeley Real Estate Newsletter

２ヶ月に一度、バークレーにお住いの方々に、不動産のニュースレターをお届けしています。　こちら、１月号。　

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Just Sold! - 736 47th St

Happy New Year!!!

I am pleased to announce this Oakland condo was just sold at $525,000!  I listed this sweet home during the holiday seasons, received an offer in 7 days, and it's closed just in time for X'mas!  (Sorry for a delayed announcement!)

The seller received funds before holidays and the buyer got a place to celebrate holidays in the new place.  How cool is that?

If you are thinking of selling and/or buying in East Bay, please contact me! 

再度、あけましておめでとうございます。去年の１１月に売りに出したオークランドの素敵なコンドミニアムですが、売りに出して７日でオファーを頂き、無事、クリスマス前にクローズ致しました。

アメリカ全域で不動産の動きが多少停滞しているというニュースを聞く今日この頃ですが、ベイエリア、イーストベイでもその傾向はみられます。が、全ての物件が売れにくいわけではなく、市場にあったマーケティング戦略で魅力のある物件はやはり、売れます。

では。良いお年をお迎えくださいね。

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あけましておめでとうございます。

昨年はお世話になりました。ありがとうございます。２０１９年もどうぞよろしくお願いいたします。皆様が、健康で、良い一年になりますように。

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Oakland Real Estate Market Report - November, 2018

おはようございます。

クリスマスショッピングは終わりましたか？　私は、ほぼ終了。　今は、クリスマスカード・年賀ハガキを書いてます。年に一度だけ、せめて、住所だけは、手書きで頑張っています。が、日頃、手書きが少なくなった今日この頃、汚い字でごめんなさい。

さて、１１月のオークランドの不動産売買の結果です。

コンドミニアムの売却数は去年の１１月と比較し、２５％も減少。が、一軒家はほぼ同じ。価格の方は、まだ、上昇してますね。契約に入るまでの日数も、ほぼ変化なし。

住宅ローンの利子は、少し、低くなったようです。　どちらにせよ、まだまだ歴史的にみて、超低金利の時代です。来年はマイホームをイーストベイで、とお考えの方。どうぞ、ご連絡ください。

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East Bay Cities Transfer Tax Changes

The change is coming to city transfer taxes.  Here are 5 cities in East Bay that will increase their city taxes depending on the sale price.

In general, the city transfer tax is split between buyers and sellers 50/50.  Of course, this can be a part of your negotiation during the transaction. 

Unless your property is high end in your city, the rates seem to stay as they are.

来年の一月一日より、下記のイーストベイの都市で不動産売却時に発生する、名義変更課税率が高くなります。が、高額の不動産でない限り、税率増加の影響はあまりなさそうです。この税金、大抵の場合はバイヤーとセラーで折半です。もちろん、交渉はできますが。。。。では、マイホームゲットに向かって頑張りましょう！

Alameda County	CURRENT	AS OF JAN 1, 2019
Berkeley	1.5%	1.5% 2.5% above $1.5M sale
Oakland	1.5%	1% up to $300,000 1.5% above $300,000 to $2M 1.75% above $2M to $5M 2.5% above $5M
Hayward	0.45%	0.85%
Contra Costa County
El Cerrito	None	1.2%
Richmond	0.7%	0.7% below $1M 1.25% above $1M to $3M 2.5% above $3M to $10M 3% above $10M

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不動産売却、やっぱり今が売り時の訳。

１１月も残すところわずか。

あっという間に師走です。

冬季に入ると、セラーさんからよく受ける質問が、”今売った方が良いですかね、それとも、来年の春まで待った方が良いですか？”

一概にどちらが良いとは言えませんが、今年の場合は、”今売られた方が良いですよ。”とお答えしています。

何故？

理由は、

1. 不動産市場がスローダウンしてきている事。
2. ローンの利子が、緩やかではありますが、上昇の傾向がある事

下記をご覧ください。価格を＄１M、２０％の頭金という想定にして月々のローン額を計算した場合に、利子が４％から、６％まで上がると、＄９７７も多く支払わなければなりません。となると、＄１Mの不動産を購入できるバイヤーの数が断然減少します。競争がかなり減ります。

故に、バイヤー、セラーどちらにとっても不利な状況になります。もちろん、ローンの利子は６％になったとしても、未だ、歴史的に見て、かなり低いのですが、残念ながら、その分の月賦にかなりの変化が出てきます。

利子の変化による、月賦の変化

価格	$1,000,000
頭金	$200,000	20%
利子	4%	4.50%	5%	5.50%	6%
月賦	$3,819	$4,053	$4,294	$4,542	$4,796

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不動産購入、やっぱり、今が買い時の訳。

おはようございます。
感謝祭はどうでしたか？我が家は、ゆっくりと、一週間過ごしました。　北カリフォルニアでのキャンプファイヤー（Camp Fire at Paradise)の煙のため、ここベイエリアでは、外出するには、マスクをしなければならないほど、空気が汚染されました。

その、煙も感謝祭に日に降った雨で、消え、青空が戻ってきました。自然の偉大さをシミジミ感じされられました。

ところで、ここ、１、２ヶ月、不動産がようやくピークに達し、緩やかではありますが、バイヤーマーケットに移行しているというニュースを耳にするようになりました。

で、よく質問されるのは、”じゃあ、少し待った方が良いですか？価格下がりますか？”

どうでしょうか？少しくらい下がるかな？でも、下がったところで、それが、バイヤーにとってメリットになるかな？　もちろん、現金バイヤーは別です。が、もし、住宅ローンを組んでの購入となると、とっても気になるのが、ローンの利子。利子は、これから、上がっていくように見られています。

下記をご覧ください。 もし、購入予定の物件の価格が、５％、また１０％下がったとしましょう。が、その時点で、利子が、0.5%  また、 1.0%それぞれ上がったとしましょう。その結果の、ローンの月々の支払いの額は？

驚くべきことに、今買う方が、安い！

		5% decline	10% decline
Property Price	$1,000,000	$950,000	$900,000
20% down payment	$200,000	$190,000	$180,000
Interest rate	5.0%	5.5%	6.0%
P & I payment	$4,294	$4,315	$4,316

不動産購入の損得は一概に、不動産価格だけでは、決定できないというお知らせです。

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